1. 企業情報
概要・事業内容
レオパレス21は、主に単身者向けアパート「レオパレス21」の建築・賃貸・管理を行う不動産企業です。事業は大きく「賃貸事業」「シルバー事業（高齢者向け介護施設運営）」「その他事業（リゾート施設運営や金融等）」の3セグメントに分かれています。
主力は賃貸事業（売上の約96%）、シルバー事業は規模が小さく赤字傾向、その他事業はごく小規模です。2018年に施工不備問題が発覚し経営危機を迎えましたが、ソフトバンク系ファンドの支援を受けて再建を進めています。
2. 業界のポジションと市場シェア
業界内ポジション
単身者向けアパート賃貸の大手。全国展開のネットワークと一括借上げ（サブリース）モデルが特徴です。
競合には大東建託、積水ハウス、東建コーポレーションなどがありますが、レオパレス21は単身者向けに特化している点で差別化しています。
競争優位性・課題
- 優位性：全国規模の物件供給力、管理ノウハウ、ブランド力
- 課題：施工不備問題の影響による信頼回復、空室率管理、サブリース契約の収益安定性、シルバー事業の収益化
3. 経営戦略と重点分野
経営ビジョン・戦略
- 収益性重視の経営転換
- 家賃単価の引き上げ・空室率低減
- 既存物件のリノベーション・付加価値サービス強化
- シルバー事業のテコ入れと構造改革
中期経営計画の重点施策
- 賃貸事業の収益基盤強化（家賃単価アップ、入居率向上）
- 施工不備問題の再発防止と信頼回復
- 不採算事業の縮小・撤退
- 財務体質の改善（自己資本比率向上、負債圧縮）
4. 事業モデルの持続可能性
収益モデル
- サブリース（一括借上げ）による安定収入
- 入居者向け付帯サービス（インターネット、保証等）
市場ニーズへの適応力
- 単身世帯の増加という社会構造変化を背景に、一定の市場需要が見込まれる
- 施工不備問題後の信頼回復とブランド再構築が持続性のカギ
5. 技術革新と主力製品
技術開発・独自性
- IoT活用によるスマートルーム展開
- 既存物件のリノベーションによる付加価値向上
主力サービス
- 単身者向けアパート賃貸（レオパレス21ブランド）
- 付帯サービス（インターネット、保証、法人向け社宅サービス等）
6. 株価の評価
- 株価：584円
- 予想EPS：54.45円
- 予想PER：10.73倍（業界平均13.6倍より割安水準）
- 実績BPS：239.28円
- 実績PBR：2.44倍（業界平均1.6倍より高め）
評価
PERは業界平均より低く、利益面では割安感が見られます。一方でPBRは業界平均を上回り、株価は純資産に対してやや高い水準です。高ROE（95.57%）が評価されている可能性があります。
7. テクニカル分析
- 年初来高値：614円
- 年初来安値：496円
- 直近株価（584円）は高値圏寄り（高値比-5%程度）
- 50日移動平均：572.94円、200日移動平均：558.27円
→ いずれも上回っており、上昇トレンド継続中
直近10日間の株価推移
580円台後半を中心にややもみ合い。出来高は安定しており、急落・急騰は見られません。
8. 財務諸表分析
売上・利益推移（年度比較）
- 売上高は3期連続で増収（2022年398,365百万円→2024年422,671百万円）
- 営業利益も増益傾向（2022年1,779百万円→2024年23,316百万円）
- 純利益は黒字転換後、着実に増加（2021年-23,680百万円→2024年42,062百万円）
収益性指標
- ROE（実績）：95.57%（非常に高い）
- ROA（過去12か月）：9.59%
- 営業利益率：7.45%
- 純利益率：9.90%
財務安全性
- 自己資本比率：31.2%（直近四半期は37.3%と改善傾向）
- 現金等流動性：総現金78,150百万円、流動比率1.13
- 総負債30,770百万円、Debt/Equity 37.13%（財務レバレッジは低下傾向）
キャッシュフロー
- 営業キャッシュフローは黒字基調、財務・投資CFも安定
9. 株主還元と配当方針
- 配当利回り（予想）：1.71%
- 1株配当（予想）：10.00円（前期5.00円から増配予定）
- 配当性向：10.02%（利益成長に対し、配当は抑制的）
- 自社株買い：自己株式保有割合1.68%（大規模な自社株買い実施の形跡は限定的）
10. 株価モメンタムと投資家関心
- 株価モメンタム：年初来高値圏で推移、50日・200日移動平均を上回る上昇トレンド
- 信用倍率：16.29倍（信用買い残高多め、個人投資家の関心高い）
- 出来高：安定、流動性も十分
- 主要株主：ソフトバンク系ファンド（千鳥合同会社等）が大株主、経営安定化の支援体制
11. 総評
レオパレス21は、施工不備問題からの再建を経て、収益性・財務体質ともに大幅に改善しています。主力の賃貸事業は家賃単価上昇・入居率改善で増収増益基調を維持。株価は業界平均PERを下回り割安感がある一方、PBRは高めで成長期待も織り込まれています。配当は増配傾向ですが、配当性向は低く内部留保重視の姿勢。財務健全性も向上し、今後の事業持続性や新たな成長戦略の進展が注目されます。
※本レポートは情報提供を目的とし、投資判断を推奨・助言するものではありません。
企業情報
| 銘柄コード | 8848 |
| 企業名 | レオパレス21 |
| URL | http://www.leopalace21.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (2.0.0)」によって自動生成されました。
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