決算説明：ジェイ・エス・ビー（3480）

2025年10月期 第2四半期決算説明会（資料）

基本情報

• セグメント: 不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業、新規事業

業績サマリー

• 主要指標:
  • 営業収益: 42,302百万円（前年同期比 +10.0%）
  • 営業利益: 7,929百万円（前年同期比 +11.4%）
  • 経常利益: 7,703百万円（前年同期比 +9.5%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益: 5,167百万円（前年同期比 ▲24.0%）
• 進捗状況: 中期経営計画「GT02」は順調に進捗

業績の背景分析

• 業績概要:
  • 物件管理戸数は増加（前年比+4,322戸）、入居率も高水準を維持し賃貸関連売上高は伸長。
  • 業容拡大に伴う各種費用、従業員への一時金支給、特別調査費用等でコストは増加。
  • 一過性の費用計上による影響をトップライン増加で吸収、純利益は当初計画と同水準で着地。
• 増減要因:
  • 売上高増: 物件管理戸数の増加、高水準の入居率維持 (+3,842百万円)
  • 売上原価増: 物件増に伴う家賃及び減価償却費等増加、食事付き物件増加 (+2,800百万円)
  • 販売費及び一般管理費増: 従業員への一時金、業容拡大による費用負担増加、食材仕入価格高騰の影響 (+234百万円)
• リスク要因: 国内外の経済見通しは不透明、景気減速による下振れリスクに引き続き注意。

戦略と施策

• 現在の戦略: 中期経営計画「GT02」を推進。
  • 「両利きの経営」（探索と深化のバランス）
  • 「社員全員の経営」（チームワーク重視）
• 進行中の施策:
  • 業務改革: SSC化、BPO活用によるエコシステム形成、コア業務への集中。
  • 人材育成: ライフワークバランス向上への取り組み、社内エントリー制度、役職者研修。
  • 知的資本: データドリブンな議論推進、DX戦略委員会の活動。
  • 気候変動: TCFD提言への対応、省エネ対応物件の運営。
  • 事業ポートフォリオ: NPV分析の活用、IRミーティングの実施。
• セグメント別施策:
  • 不動産賃貸管理事業: 学生マンションの企画・開発・提案、入居者募集、建物管理の一括サポート。食事付き学生マンションの全国展開。居住者向けアプリ「totono」の展開、キッチン・浴室における節水設備導入試験。
  • 高齢者住宅事業: 公民館化、所有不動産の活用、在宅生活支援。

将来予測と見通し

• 業績予想 (2025年10月期):

  • 売上高: 75,520百万円 (+8.6%)
  • 営業利益: 8,508百万円 (+5.0%)
  • 経常利益: 8,152百万円 (+3.4%)
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 5,476百万円 (▲26.5%)

  前期の過去の特別利益（グランユニライフ株式売却等）の一過性要因の反動により、当期純利益は減益となる見込み。
  – 中期経営計画: 2024年10月期は当初計画を超過達成。2025年10月期の目標を上方修正。
  – マクロ経済の影響*: 物件管理戸数増加に伴う家賃及び減価償却費、食材仕入価格高騰の影響を想定。

配当と株主還元

• 配当方針:
  • 従来: 安定的かつ継続的な配当と業績に応じた利益還元の両立を重視。
  • 新方針 (2025年度10月期から): 「連結総還元性向40%」を目標に毎期の配当額を決定。
• 配当実績: 2024年10月期は1株当たり期末配当78円の予想から105円に修正（増配）。

製品やサービス

• 製品: 学生マンション、高齢者向け住宅。
• サービス: 学生マンションの企画・開発・提案、入居者募集、建物管理、食事提供、セキュリティ強化、Wi-Fi対応、留学支援。
• 協業・提携: 雲南市（インターンシップ）、福岡市（清掃イベント）、大学・高校等とのネットワーク活用。

重要な注記

• （PDF資料中に記載されている注意点）
  • 2023年11月1日付で完全子会社化した株式会社学生ハウジング（管理戸数: 3,495戸）を2024年10月期より加算。
  • 入居率の定義に借上・自社所有物件が含まれる。
  • 契約決定件数の集計期間は11月～4月決定。
  • 収益認識基準の運用の影響から、一部集計基準を見直している。

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