1. 企業情報
- 事業内容
日本エスコン（ES-CON JAPAN Ltd.）は、分譲マンションを中心に、商業施設・物流施設・賃貸マンション・ホテル・オフィスビル等の開発・販売・賃貸・運営を手掛ける総合不動産会社です。加えて、アセットマネジメントやプロパティマネジメント、マンション管理、仲介・コンサルティング、リノベーションなど幅広い不動産関連サービスも提供しています。中部電力の子会社であり、安定した資本基盤を持ちます。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 競争優位性
分譲マンション事業から商業・物流施設開発、賃貸事業まで幅広い事業領域を展開。中部電力の子会社という背景から資金調達力や信用力に優れています。
– 課題
不動産市場全体では土地取得価格や建設コストの上昇、金利上昇、人手不足などのリスクが継続。業界内では大手総合不動産会社（住友不動産、三井不動産、野村不動産等）と比べると規模は中堅クラスですが、地域密着型・多様なアセット開発で差別化を図っています。
3. 経営戦略と重点分野
- ビジョン・戦略
「総合不動産デベロッパー」として、住宅分譲に加え、商業・物流・賃貸・ホテル等の多角化を推進。地域社会と共生し、持続的成長を目指しています。
– 重点施策
– 希少立地でのハイエンドレジデンス展開
– 収益性の高い賃貸・商業施設の開発・取得
– アセットマネジメント・プロパティマネジメント事業の強化
– 地域密着型の開発と顧客ニーズに即した商品企画
– 中期経営計画
直接的な記載はありませんが、通期業績予想通りに進捗している旨が開示されています。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル
住宅分譲（売切型）と不動産賃貸（ストック型）をバランス良く持ち、景気変動や不動産市況の変化に一定の耐性を持つ構造。アセットマネジメント・管理事業も安定収益源。
– 市場ニーズへの適応力
多様なアセットタイプ（住宅・商業・物流・ホテル等）を展開し、地域特性や顧客ニーズに柔軟に対応。今後の人口減少・都市集中化にも対応可能な事業ポートフォリオ。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向・独自性
直接的な技術革新の記載はありませんが、希少立地でのハイエンドマンションや、地域社会との共生型開発等、商品企画力・開発ノウハウに強み。
– 収益牽引製品・サービス
– 主力：分譲マンション（住宅分譲事業）
– 収益性の高い：商業施設・賃貸マンション・物流施設の開発・賃貸
6. 株価の評価
- EPS（会社予想）：120.19円
- BPS（実績）：781.66円
- PER（会社予想）：8.59倍（業界平均13.6倍より割安）
- PBR（実績）：1.25倍（業界平均1.6倍より割安）
- 株価：1,032円
- 理論株価（参考）
- EPS×業界平均PER＝120.19×13.6＝1,634円
- BPS×業界平均PBR＝781.66×1.6＝1,251円
- 現在の株価は、業界平均PER・PBRと比較して割安な水準に位置。
7. テクニカル分析
- 株価推移
- 年初来高値：1,090円、年初来安値：907円
- 直近株価：1,032円（50日移動平均：996.8円、200日移動平均：1,003.87円）
- 直近10日間は1,000～1,040円のレンジで推移し、やや高値圏に位置。
- 出来高は安定しており、流動性は十分。
8. 財務諸表分析
- 売上・利益
- 売上高（過去12か月）：113,603百万円（前年同期比増加傾向）
- 営業利益（過去12か月）：21,315百万円（前年同期比増加傾向）
- 純利益（過去12か月）：11,193百万円（前年同期比増加傾向）
- 利益率
- 営業利益率：約22.8%
- 純利益率：約9.85%
- ROE/ROA
- ROE（実績）：14.76%（高水準）
- ROA（実績）：3.10%
- 財務安全性
- 自己資本比率：17.2%（やや低めだが不動産業としては標準的）
- 総負債/自己資本比率：427.54%（レバレッジは高い）
- キャッシュフロー
- 営業キャッシュフロー：-24,760百万円（マイナス、在庫増加等による）
- フリーキャッシュフロー：-22,610百万円
- 過去数年の傾向
- 売上・利益ともに着実な増加傾向
- 利益率も改善傾向
9. 株主還元と配当方針
- 配当利回り：4.65%（会社予想、実績48円/株）
- 配当性向：41.04%（安定配当志向）
- 自社株買い：自己株式保有あり（1.48%）
- 過去5年平均配当利回り：4.85%
- 株主構成
- 中部電力が50.31%を保有し、安定株主比率が高い
- インサイダー保有率も58.39%と高水準
10. 株価モメンタムと投資家関心
- 株価の変動傾向
- 直近10日間は1,000～1,040円のレンジで安定推移
- 52週高値1,090円、安値853円とボラティリティは限定的
- 信用買残はやや減少、信用倍率は高い（43.09倍）ため、個人投資家の買い意欲が強い状況
- 株価への影響要因
- 業績進捗、配当利回りの高さ、親会社（中部電力）の安定性
- 不動産市況や金利動向、開発案件の進捗が株価に影響
11. 総評
日本エスコンは、分譲マンションから商業・物流施設、賃貸事業まで幅広い事業を展開する総合不動産会社です。中部電力を親会社とする安定した資本基盤を背景に、景気変動や不動産市況の変化にも一定の耐性を持つ事業モデルを構築しています。近年は売上・利益ともに増加傾向で、ROEも高水準。配当利回りも高く、株主還元にも積極的です。株価指標（PER、PBR）は業界平均より割安水準にあり、足元の株価は高値圏で安定しています。今後は不動産市況や金利動向、開発案件の進捗等が注目されます。
※本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資判断を目的としたものではありません。
企業情報
| 銘柄コード | 8892 |
| 企業名 | 日本エスコン |
| URL | http://www.es-conjapan.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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