1. 企業情報
企業名: 住友不動産株式会社
設立: 1949年12月1日
本社所在地: 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル
従業員数: 13,844人
平均年齢/年収: 42.6歳 / 7,490千円
事業内容:
- オフィスビル・マンション等の賃貸・管理
- 分譲マンション・戸建住宅の開発・販売
- 住宅リフォーム事業（「新築そっくりさん」など）
- 不動産流通（売買仲介・販売代理）
- ホテル・イベントホール・商業施設等の運営
- その他、フィットネスクラブ、飲食、保険代理など多角的な事業展開
主力: 都心オフィスビル賃貸、大規模再開発、住宅リフォーム
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内ポジション: 日本の総合不動産大手の一角。三井不動産、三菱地所などと並ぶ最大手級。
- 競争優位性:
- 東京中心の大型オフィスビルを多数保有し、安定した賃貸収益基盤を持つ。
- 住宅リフォーム分野（「新築そっくりさん」）で独自のブランド力とノウハウ。
- 課題:
- オフィス市況の変動、金利上昇リスク、人口減少による住宅需要の長期的な変化。
- 巨額の有利子負債と財務バランスへの対応。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営ビジョン:
- 「都市の再生と価値創造」を掲げ、東京中心の大規模再開発・都市型不動産の強化。
- 中期経営計画:
- 「第九次中期経営計画」では4期連続経常最高益、12期連続純利益最高益を達成。
- 2025年4月から「第十次中期経営計画」開始。配当性向35%達成まで年15円以上の増配継続を明言。
- 重点分野:
- オフィスビル賃貸事業の拡大・高付加価値化
- 住宅リフォーム事業の強化
- 不動産販売（マンション・戸建）の利益重視
- 不動産流通・Web広告強化
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル:
- オフィスビル賃貸による安定収益（不動産賃貸事業が営業利益の約7割を占める）。
- 住宅販売・リフォーム・流通による成長性も確保。
- 市場ニーズの変化への適応:
- オフィス需要の変動には新規開発・リニューアルで対応。
- 住宅ストック市場やリフォーム市場の成長を取り込み。
- 環境負荷低減・省エネ・脱炭素などの社会的要請にも対応。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発:
- 省エネ・環境配慮型ビル、スマートビルディング技術の導入。
- 住宅リフォーム分野での独自ノウハウ・ブランド（「新築そっくりさん」）。
- 主力製品・サービス:
- 東京中心の大型オフィスビル
- 分譲マンション・戸建住宅
- 住宅リフォームサービス
6. 株価の評価
- PER（予想）: 12.72倍（業界平均13.6倍とほぼ同水準）
- PBR（実績）: 1.20倍（業界平均1.6倍より低い）
- EPS（予想）: 435.55円
- BPS（実績）: 4,606.43円
- 株価（2025/7/31終値）: 5,542円
評価:
- PER・PBRともに業界平均を下回る水準。利益成長と財務安定性を考慮すると、バリュエーションは比較的落ち着いた水準。
7. テクニカル分析
- 年初来高値: 6,358円
- 年初来安値: 4,732円
- 直近株価: 5,542円
- 50日移動平均: 5,564.34円
- 200日移動平均: 5,201.82円
現状:
- 直近は50日移動平均線付近で推移し、年初来高値からはやや下落。安値圏ではないが、高値圏から調整局面にある。
8. 財務諸表分析
- 売上高: 1,014,239百万円（前期比+4.8%）
- 営業利益: 271,516百万円（前期比+6.6%）
- 純利益: 191,681百万円（前期比+8.2%）
- 営業利益率: 26.8%
- ROE: 9.09%
- ROA: 2.53%
- 自己資本比率: 32.3%
- 有利子負債/自己資本: 179.51%
- 営業キャッシュフロー: 253,170百万円
- フリーキャッシュフロー: 17,070百万円
傾向:
- 売上・利益ともに安定成長。ROEは業界水準を維持。自己資本比率はやや低めだが、総資産規模を考慮すれば健全性は維持。
9. 株主還元と配当方針
- 配当利回り（予想）: 1.53%（年間配当85円予定）
- 配当性向: 17.3%（2025年3月期）、今後は35%を目標
- 増配方針: 年15円以上の増配継続を明言
- 自社株買い: 2025年5月～9月に上限100億円の自己株式取得予定（株式報酬制度充当目的）
10. 株価モメンタムと投資家関心
- 株価変動:
- 直近1年で約21%上昇（52週変化率）
- 直近10日間は5,300～5,550円のレンジで推移、やや上値重い展開
- 信用取引:
- 信用買残は減少傾向、信用倍率5.39倍（やや買い長）
- 投資家構成:
- 機関投資家・信託銀行の保有比率が高い
- 自己株式も一定割合保有
11. 総評
住友不動産は、都心オフィスビル賃貸を主力とする総合不動産大手であり、安定した収益基盤と成長性のある住宅リフォーム分野を両立しています。近年は売上・利益ともに過去最高を更新し、財務基盤も安定しています。配当性向の引き上げや自社株買いなど、株主還元姿勢も強化されています。株価は直近高値からやや調整局面ですが、バリュエーションは業界平均並みかやや割安な水準にあります。今後も東京中心の再開発や住宅ストック市場の成長を背景に、持続的な成長が期待される一方、オフィス市況や金利動向等の外部環境変化には注意が必要です。
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企業情報
| 銘柄コード | 8830 |
| 企業名 | 住友不動産 |
| URL | http://www.sumitomo-rd.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (2.0.0)」によって自動生成されました。
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