2025年11月期 第２四半期（中間期）決算説明資料
決算説明資料（抜粋）まとめ — スター・マイカ・ホールディングス（資料日：2025年6月30日）
以下はご提供の「2025年11月期 第2四半期（中間期） 決算説明資料」を、個人投資家向けに開示内容に基づいて整理した要約です。表現は事実の整理に留め、投資助言等は行いません。不明な項目は「–」で示します。
1. 基本情報
- 企業名：スター・マイカ・ホールディングス株式会社（STAR MICA HOLDINGS）
- 主要事業分野：リノベマンション事業（売買・賃貸）、インベストメント事業、アドバイザリー事業（投資顧問・仲介等）
- 代表者：代表取締役 水永 政志
- 説明会情報：
- 開催日時：2025年6月30日（資料日）
- 説明会形式：–（資料に明示なし）
- 参加対象：–（資料に明示なし。IR活動として機関投資家・個人投資家向けの面談・セミナー実績あり）
- 説明者：–（資料にプレゼンター個人名の記載なし）
- 発言概要（資料内の主要メッセージ）
- Q2累計で売上高・利益とも過去最高を達成
- 中期経営計画（FY24–26 “Find the Value 2026”）に基づき、オーナーチェンジ（OC）物件回帰・都市部集中・販売事業期間短縮・ファンド化推進などを実行
- 第三者割当増資（約7億円、DBJ割当）や流動化ファンド組成で財務基盤・資金調達手段を強化
- 報告期間：2025年11月期 第2四半期（中間期）実績（資料日：2025年6月30日）
- 決算短信提出予定日：–（資料に明示なし）
- 配当支払開始予定日：–（資料に明示なし）
- セグメント（名称と概要）
- リノベマンション事業（売買） — 中古分譲マンションを取得→リノベーション→販売（オーナーチェンジ物件、空室物件等）
- リノベマンション事業（賃貸） — 保有物件の賃貸運営（賃料収受、賃貸管理）
- インベストメント事業 — 一棟物件等の売買・投資用不動産（売却益等）
- アドバイザリー事業 — コンサルティング、仲介、投資顧問など
2. 業績サマリー（主要数値）
- FY25 第2四半期累計（Q2累計）実績（単位：億円）
- 売上高：337.2（前年同期比 123.7%）
- 売上総利益：61.6（前年同期比 122.1%）
- 販売費及び一般管理費：21.4
- 営業利益：40.1（前年同期比 139.9%）
- 経常利益：35.4（前年同期比 147.0%）
- 当期純利益：24.3（前年同期比 145.8%）
- FY25（通期）業績予想（変更なし）
- 売上高：640.6億円（YoY +14.7%）
- 売上総利益：108.0億円（YoY +10.0%）
- 営業利益：62.9億円（YoY +14.0%）
- 当期純利益：34.4億円（YoY +10.8%）
- EPS（予想）：102.0円（FY25見通し）
- ROE（予想）：13.0%
- 進捗状況（FY25通期予想に対するQ2累計進捗率）
- 売上高進捗率：52.6%
- 営業利益進捗率：63.8%
- 当期純利益進捗率：70.6%
- （注）資料は「現時点での進捗は極めて良好」と表明
- セグメント別（Q2累計）
- リノベマンション事業 売上高：328.4（うち賃貸 23.5、売買 304.9）
- インベストメント事業 売上高：4.2
- アドバイザリー事業 売上高：4.5
- リノベマンション事業 売上総利益：56.4（うち賃貸 12.1、売買 44.2）
- 総利益率（リノベマンション 売買）：約14.6%（資料注の計算法に依存）
3. 業績の背景分析（増減要因・トピックス）
- 業績ハイライト
- Q2累計で売上高・利益とも過去最高水準を達成。特に「リノベマンション事業（売買）」の大幅増益が主要ドライバー。
- 販売戸数の大幅増加、オーナーチェンジ（OC）物件の比率上昇、都市部・高価格帯物件の比率拡大により平均販売単価・総利益率が向上。
- 増減要因（対前年同期）
- プラス要因
- OCリノベの販売戸数増（FY24 Q2：178戸→FY25 Q2：236戸、売上総利益寄与 +5.2億円）
- OCその他（賃貸中のまま販売等）の戸数増（69戸→277戸、寄与 +3.8億円）
- 空室リノベで高価格帯物件シフトにより利益率上昇（総利益率 8.1%→10.3%、寄与 +3.1億円）
- マイナス要因
- インベストメント事業：一棟物件売却益の減少（▲0.4億円）
- アドバイザリー事業：スポット報酬等の減少（▲2.1億円）
- 賃貸（保有）側での長期保有物件に対する減価償却計上増（FY24 Q2 ▲1.0億円→FY25 Q2 ▲1.5億円、▲0.4億円）
- 販管費面：人件費増（▲1.4億円）など
- 競争環境・評価
- 資本市場では中期経営計画発表以降、株価は約70%上昇（資料内）。当社PERは約10.0xで不動産セクター平均（約14.3x）を下回る一方、PBRは1倍超、ROEは12%以上と自己評価。
- 資産（含み益）をNAVベースで評価する余地があると会社側は説明（P/NAV 1.0xラインで約1,400円の例示）。
- 外部リスク要因（資料に挙げられている想定・留意点）
- 購入価格上昇に伴う租税公課負担の増加（販管費）
- 有利子負債残高増加に伴う借入コストの増加（営業外費用）
- 金利上昇の影響（同社見解では住宅ローン利用層の構成などから短期的な大影響は限定的と評価。ただし金利環境は注視）
- 市場需給悪化や想定外の評価損等
4. 戦略と施策（中期経営計画の進捗）
- 中期経営計画（FY24–26 “Find the Value 2026”）の要旨（資料より）
- 成長戦略：オーナーチェンジ物件への回帰、都市部シェア向上、高価格帯領域の深耕、販売事業期間短縮（在庫管理の規律化）、ファンド化（OC出口戦略強化）
- 財務戦略：販売用不動産残高1,000億円（目標）、自己資本比率25%超、成長投資（販売用不動産投資 年間目安 500～550億円程度）
- IR戦略：機関・海外・個人投資家との対話強化
- 進行中の施策と進捗
- 物件購入：FY25 Q2累計で投資額約334億円とハイペース（年間目安500～550億円）
- 流動化ファンド組成：第一号案件で賃貸中116戸の信託受益権を24億円で譲渡（OC出口戦略の多角化）
- 第三者割当増資：約7億円（割当先：株式会社日本政策投資銀行＝DBJ、希薄化率 2.28%）、資本業務提携を通じたファンド組成の本格化
- 在庫管理・販売期間短縮：商品化日数・販売日数の短縮が進捗（商品化日数 89日、販売日数 109日等）
- OC回転期間短縮：OCの販売戸数増によりOC売上・回転期間が改善
- セグメント別施策（抜粋）
- リノベ売買：OC比率を高め、都市部・高価格帯を中心に販売構成をシフト。大型バルク案件（137戸）を取得し販売中。
- リノベ賃貸：長期保有物件の減価償却計上とNOI改善施策の推進。
- ファンド事業／インベストメント：流動化ファンドの組成によりBS回転、資金調達手段を多様化。
- アドバイザリー：収益拡大に向けて仲介手数料等の拡大を図るが、Q2はスポット収益減で一時的な減益。
5. 将来予測と見通し
- FY25業績予想（再掲）
- 売上高：640.6億円、営業利益：62.9億円、当期純利益：34.4億円、EPS：102.0円（資料は2025年1月14日発表以降の予想に変更なし）
- H2見通し（会社コメント）
- 購入：FY26以降の成長に向けて物件購入を一層積極化（都市部OC中心）
- 販売：底堅い需要を背景に都市部の高単価物件を積極販売
- コスト見通し：購入価格上昇に伴う租税公課（販管費）増加、借入残高増での借入コスト増加を想定
- ファンド組成：新たな流動化ファンドの検討中
- 中長期計画の進捗可能性（資料の主張）
- 販売用不動産残高が中計目標1,000億円を前倒しで突破（Q2末で約1,030億円）
- 自己資本比率は増資等により25%超へ改善（Q2末：25.4%）
- 収益性（営業利益率10%以上）維持、OC回転期間短縮により効率性向上を目指す
- マクロ影響
- 住宅ローン金利や市場成約価格の上昇は購入価格に影響する一方、同社は首都圏の中価格帯～高価格帯での需要は堅調と判断（短期的な市場停滞は想定していない旨）
6. 配当と株主還元
- 配当方針（資料）
- 総還元性向 40%を目標。成長投資優先のキャピタルアロケーション方針の下、余剰資金は安定配当・増配や自社株買いで還元。
- FY25の方針・実績
- DPS（予想）：30.0円（FY25、期初予想から引上げ）
- 自己株式取得：3億円（取得中）
- 総還元性向（目標）：40.0%
- 配当実績（資料の沿革）
- FY23 DPS：20.0円（実績）
- FY24 DPS：23.0円（実績）
- FY25 DPS（予想）：30.0円
- 特別配当：–（資料に特別配当の記載なし）
7. 製品・サービス（事業内容）
- 主要製品・サービス
- 主要製品：リノベーション済み中古分譲マンション（一室単位）を全国主要都市で供給（OC物件、空室リノベ等）
- 主要サービス：仲介、賃貸管理、プロパティマネジメント（自社・外部委託）、投資顧問・ファンド運営支援
- 提供エリア・顧客層
- 主な営業エリア：東京都（23区）を中心とする首都圏、関西圏（大阪・京都・兵庫）、北海道（札幌）・宮城（仙台）・福岡等
- 顧客層：実需層（個人）、投資家層（法人・個人）、賃借人（賃貸管理先）
- 協業・提携
- 資本業務提携：株式会社日本政策投資銀行（DBJ）との資本業務提携・ファンド組成
- ファンド事業：外部投資家や金融機関と連携した流動化ファンドの組成・運用
- 取引銀行：三菱UFJ銀行、あおぞら銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行 他
- リノベーション協力会社・施工パートナー等多数（内製化と外部委託の併用）
8. 重要な注記（会計・リスク・その他）
- 会計方針・特記事項
- FY23以降、長期保有物件に対する減価償却を実施し、原価計上（賃貸保有物の減価償却がPL上で影響）。FY25 Q2累計の評価損は0.3億円（資料注）。
- 決算短信は適時開示の要請に基づき公表（監査報告書は決算短信公表時点では未受領の旨、資料に注記）。
- リスク（資料に挙げられている主なもの）
- 購入価格上昇や借入コスト増に伴う費用負担増
- 市況悪化や住宅ローン金利の急上昇（会社は短期的影響を限定的と判断しているが、外部要因の変化は業績に影響）
- ファンド組成や資金調達の実行状況、また流動化スキームに伴う運営リスク
- その他（今後のイベント等）
- 中期経営計画の詳細は別紙「FY24–26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」参照
- Fact Book等で財務データを公開（詳細数値はそちらを参照）
補足（資料に基づく留意点）
– 本資料に記載された予想・見通しは資料作成時点の仮定に基づくものであり、将来の業績は様々な要因で異なる可能性があります（資料の免責文言に準拠）。
– 本まとめは提供資料に基づく事実整理であり、投資助言・推奨は行いません。
ご希望であれば、下記について追加で整理します（いずれも資料内データに基づく抽出・表作成可）。
– セグメント別の推移（過去数期の売上・利益の時系列表）
– 大型バルク案件（137戸）の詳細と販売進捗の数値整理
– キャッシュフロー（Q2累計の営業・投資・財務の内訳）の細目整理
– 株価・評価指標（PER/PBR/NAV）の時系列チャート要約
どれを優先してまとめますか？
上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。
企業情報
| 銘柄コード | 2975 |
| 企業名 | スター・マイカ・ホールディングス |
| URL | https://www.starmica-holdings.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
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