決算短信：三井不動産（8801）

2026年３月期第２四半期（中間期）決算短信 補足説明資料

決算短信（補足説明資料）要約 — 三井不動産（Mitsui Fudosan）

（出典：2026年3月期 第2四半期（中間期） 決算補足説明資料、発表日 2025年11月7日）

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名: 三井不動産株式会社 (Mitsui Fudosan Co., Ltd.)
  • 主要事業分野: 賃貸（オフィス等）、分譲（不動産販売）、マネジメント（プロパティマネジメント等）、施設運営（ホテル・リゾート等）、その他（再開発・建設等）
  • 拠点・備考: グループで国内外のオフィス・住宅・商業施設・ホテル等を展開
• 報告概要:
  • 提出日: 2025年11月7日（発表日）
  • 対象会計期間: 2025年4月1日〜2025年9月30日（第2四半期累計）
  • 種別: 連結決算（補足説明資料）
• セグメント（資料上の区分）:
  • 賃貸（Leasing）
  • 分譲 / 住宅・不動産販売（Property Sales）
  • マネジメント（Management：プロパティマネジメント、仲介等）
  • 施設運営（Facility Operations：ホテル、スポーツ等）
  • その他（Others）／全社費用・消去
• 発行済株式:
  • 備考: 自己株式取得（買戻し）を実施予定（詳細は下記参照）
• 今後の予定:
  • 通期決算発表（予定）: 2026年3月期 決算（期末） — –（確定日：資料内に明示なし）

財務指標（第2四半期累計・単位：百万円 ※資料に準拠）

• 要点（増減は前年同期比、括弧は増減率）
  • 売上（Revenue from Operations）：1,353,420（前年 1,162,438）＋190,982（＋16.4%）
  • 営業利益（Operating Income）：218,780（169,470）＋49,310（＋29.1%）
  • 事業利益（Business Income、注：新指標）: 246,463（173,144）＋73,319（＋42.3%）
  • 経常利益（Ordinary Income）：183,587（137,322）＋46,264（＋33.7%）
  • 税引前当期利益（Income before Income Taxes）：233,986（147,988）＋85,998
  • 当期純利益（Net Income）：143,926（87,151）＋56,775
  • 親会社株主に帰属する中間純利益：152,153（88,322）＋63,831（＋72.3%）
  • 非支配株主持分に帰属する中間純利益：8,227（1,171）＋7,056
• 貸借対照表（ハイライト、単位：百万円）
  • 総資産合計：9,838,041（FY2024 9,859,856）−21,815
  • 販売用不動産（前渡金含む）：2,437,466（2,500,757）−63,291
  • 有形固定資産等合計（有形・無形含む）：4,629,467（4,707,418）−77,951
  • 投資その他資産：2,061,816（1,984,001）＋77,815
  • 備考：為替変動影響等を含む（第2四半期の為替影響は約＋1,776億円としている旨の注記）
• キャッシュ・フロー: –（本資料の画像からは詳細CF数値の読み取り不可）
• 財務安全性指標（自己資本比率、負債比率、流動比率等）: –（該当数値は資料内で判読不可のため省略）
• 効率性指標（総資産回転率、売上高営業利益率等）:
  • 売上高営業利益率（第2四半期累計）＝218,780 / 1,353,420 ≒ 16.2%（単純計算）※資料上の率表記は明示なし
• セグメント別（第2四半期累計、単位：百万円）
  • Revenue from Operations（売上）:
  • 賃貸（Leasing）: 456,266
  • 分譲（Property Sales）: 398,772
  • マネジメント（Management）: 246,721
  • 施設営業（Facility Operations）: 120,257
  • その他（Others）: 131,403
  • Business Income（事業利益）:
  • 賃貸: 88,578
  • 分譲: 124,251
  • マネジメント: 38,557
  • 施設営業: 23,367
  • その他: 2,010
  • 全社費用・消去: −30,301
  • 解説: 分譲セグメントは売上・事業利益ともに大きく貢献。賃貸は売上最大だが事業利益は分譲に次ぐ水準。
• 財務の解説（資料からの要旨）
  • 売上・利益は全体として前年同期比で増加。特に事業利益・経常利益・親会社株主帰属の純利益が大きく伸長。
  • 一部に固定資産売却益等の特別項目（特別利益）を計上している（第2四半期：特別利益合計 約50,398百万円、うち固定資産売却益等を含む）。
  • 投資・資産項目では投資その他資産が増加、一方で有形資産・販売用不動産の期末残高は減少。

配当

• 中間配当・期末配当・年間配当予想:
  • 年間配当（会社見通し）: 34円/株（期初予想33円→1円増配）
  • 中間配当・期末配当の内訳: 中間・期末それぞれの額は資料内の明示箇所が判読困難のため–（年間合計34円のみ明記）
• 特別配当の有無:
  • 特別配当はなし（資料上、特記なし）
• 自己株式取得:
  • 570億円の自己株式取得を決定（通期業績見通しの達成確度向上等を理由に実施）
• 総還元性向:
  • 総還元性向（想定）: 56.6%（計画）

セグメント別情報（要旨）

• 賃貸（Leasing）
  • 売上: 456,266百万円（第2Q累計）
  • 事業利益: 88,578百万円
  • 概要: 国内外オフィスの稼働・賃料増等が寄与。東京首都圏単体の空室率は第2Q末で0.9%（非連結）。
  • 空室率（連結オフィス・商業）: 3.5%（9/2025）
• 分譲（Property Sales）
  • 売上: 398,772百万円
  • 事業利益: 124,251百万円（セグメントでは最大の事業利益寄与）
  • 備考: 国内住宅分譲（Mita Garden Hills等）や投資家向け・海外住宅販売の進捗が好転。第2Q累計の国内向け契約戸数等は資料で確認可（国内住宅分譲契約計：前年同期等との比較表あり）。
• マネジメント（Management）
  • 売上: 246,721百万円
  • 事業利益: 38,557百万円
  • 概要: 駐車場（リパーク）や仲介・アセットマネジメント等で増収。
• 施設運営（Facility Operations）
  • 売上: 120,257百万円
  • 事業利益: 23,367百万円
  • 概要: ホテル・リゾートのADR上昇や東京ドーム等の稼働により増収増益。
• その他
  • 売上: 131,403百万円
  • 事業利益: 2,010百万円
• セグメント戦略・見通し（資料要旨）
  • 分譲は契約・引渡しの進展により収益化が加速。マネジメントは利用者増加や手数料系収益増。施設は旅行需要回復等で改善。
  • 海外事業については別表で賃貸・分譲・マネジメントの合算として海外事業利益比率等を注記。

中長期計画との整合性

• グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」において、業績指標として「事業利益（Business Income）」を新たに設定（2024年4月11日公表）。
• 本資料では「事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益等」の定義で集計。第2四半期で事業利益が前年を上回る進捗となっている旨を記載。
• 中期経営計画の進捗: 資料は通期予想の上方修正（小幅）や株主還元強化等を示しており、少なくとも当期収益指標は計画に沿う進捗を示していると整理されている（詳細の進捗率は計画値の開示に依存）。

競合状況や市場動向（資料に基づく言及）

• 市場動向: 国内不動産市況（オフィス賃料、住宅販売、ホテル稼働など）の回復基調が収益改善を支援。
• 競合比較: 資料内に他社との直接比較表はなし。競合との相対的ポジションは、分譲・賃貸双方で大手としての規模を有し、資産ポートフォリオや海外展開が特徴と説明されている。
• 競争優位性: 豊富な開発・保有資産、マネジメント事業による安定収益化、グローバル展開による分散等が示唆されている。

今後の見通し（通期業績予想：2025年11月7日公表）

• 通期（2026年3月期）業績予想（単位：百万円）
  • 売上（Revenues from Operations）: 2,700,000（前回 2,700,000 → 変更なし）
  • 営業利益: 385,000（前回 380,000 → +5,000）
  • 事業利益（Business Income）: 430,000（前回 425,000 → +5,000）
  • 経常利益: 295,000（前回 285,000 → +10,000）
  • 当期純利益（親会社株主帰属）: 265,000（前回 260,000 → +5,000）
• セグメント別（通期見通しの抜粋）
  • Residential Property Sales（国内住宅分譲）: 売上見込 440,000、営業利益 110,000（戸数計：中高層 2,800戸、戸建 400戸、合計 3,200戸）
• 株主還元（通期見通し）:
  • 年間配当 34円/株（期初見通しより +1円）
  • 自己株式取得 570億円（通期見通し達成の確度向上等を理由）
  • 総還元性向 想定 56.6%

リスク要因（資料に示された主要項目の要旨）

• 市況変動リスク：オフィス・住宅・ホテル等の需給・賃料変動
• 為替リスク：海外事業収益への影響（資料中に第2Qの平均為替レート等の注記あり）
• 金利変動：借入金利上昇の影響
• 規制・法制度リスク：土地税制や都市計画等の政策変化
• 特別損失リスク：保有資産の評価損や減損、事業の再編に伴う損失等

（上記は資料で一般に示されるリスク項目の要旨であり、詳細は決算短信本文の「リスク情報」を参照してください）

重要な注記

• 会計・指標:
  • 「事業利益（Business Income）」をグループの新たな利益指標として採用（営業利益に持分法損益等・固定資産売却損益等を加えた概念）。以降の資料で同指標が重視されている点に注意。
• 特別項目:
  • 第2四半期において、特別利益（固定資産売却益等）を計上している（特別利益合計 約50,398百万円、特別損失合計 −16,673百万円等）。
• その他重要告知:
  • 自己株式取得（570億円）の決定、通期業績見通しの小幅上方修正、年間配当予想の増配（33→34円/株）等が注記されている。

注意事項
– 本要約は提供資料（補足説明資料画像）を基に作成しました。詳細な数値・注記・条項は公式の「決算短信」・「有価証券報告書」・会社発表資料をご確認ください。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

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