決算短信：トーセイ（8923）

2025年11月期 第２四半期（中間期）決算短信〔ＩＦＲＳ〕（連結）

以下、提供いただいた決算短信（トーセイ株式会社 2025年11月期 第2四半期〔中間期〕決算短信〔IFRS〕（連結）／公表日 2025年7月7日）を、個人投資家向けの読みやすい要点に整理したものです。投資助言や価値判断は含めていません。不明な項目は「–」としています。
基本情報
– 企業概要
– 企業名：トーセイ株式会社
– 主要事業分野：不動産再生・開発・賃貸・ファンド・コンサルティング・管理、ホテル運営
– 代表者名：代表取締役社長 山口 誠一郎
– 上場取引所：東京・SGX
– コード：8923・S2D
– URL：https://www.toseicorp.co.jp
– 問合せ先：取締役専務執行役員 平野 昇（TEL 03-5439-8807）
– 報告概要
– 提出日：2025年7月7日
– 対象会計期間（中間）：2024年12月1日～2025年5月31日
– 半期報告書提出予定日：2025年7月10日
– 決算補足説明資料：作成あり
– 決算説明会：あり（機関投資家・アナリスト向け、日付：–）
– セグメント（報告セグメント6区分）
– 不動産再生事業：資産価値劣化物件の再生と販売
– 不動産開発事業：分譲（マンション・戸建）および投資家向け賃貸・物流等の開発・販売
– 不動産賃貸事業：オフィス、マンション等の賃貸運営
– 不動産ファンド・コンサルティング事業：アセットマネジメント等の運用受託・コンサル
– 不動産管理事業：プロパティマネジメント（管理棟数の維持・拡大）
– ホテル事業：ホテル運営・宿泊事業
– 発行済株式
– 期末発行済株式数（自己株式含む、2025年11月期中間期）：48,683,800株
– 期末自己株式数：199,000株
– 中間期中の加重平均株式数：48,471,201株
– 株式分割（決議・予定）：1株→2株（基準日 2025-11-30、効力発生日 2025-12-01）。分割後発行済株式数：97,367,600株
– 時価総額：–（資料記載なし）
– 今後の予定（資料記載のもの）
– 半期報告書提出予定：2025年7月10日
– 決算説明会：あり（機関投資家・アナリスト向け、日付：–）
– 株式分割のスケジュール：基準日公告 2025-11-14（予定）、基準日 2025-11-30、効力発生日 2025-12-01
– その他IRイベント：–（個別日程記載なし）

財務指標（要点、金額は百万円単位で表示）
– 連結業績（中間：2024/12/1–2025/5/31）
– 売上高：66,058 百万円（前年同期比 +14.6%）
– 営業利益：17,600 百万円（同 +18.1%）
– 税引前利益：16,804 百万円（同 +16.9%）
– 親会社株主に帰属する中間利益：12,226 百万円（同 +21.6%）
– 中間包括利益：12,492 百万円（同 +23.8%）
– 基本的1株当たり中間利益（EPS）：252.24円（前年同期 207.75円）※分割後換算値は資料末に注記あり（分割仮定後：126.12円等）
– 連結財政状態（2025/5/31）
– 総資産：283,617 百万円（期末）
– 資本合計：99,544 百万円
– 親会社所有者帰属持分：99,256 百万円
– 親会社所有者帰属持分比率（自己資本比率）：35.0%（前年11月期：32.7%）
– 現金及び現金同等物：40,756 百万円
– 有利子負債（期末／流動＋非流動）：約164,780 百万円（流動16,952、非流動147,828、単位：百万円）
– 単純なネット負債（有利子負債－現金）：約124,024 百万円
– 主要キャッシュフロー（中間累計）
– 営業CF：+13,222 百万円（前年同期 6,036）
– 投資CF：△1,120 百万円（前年同期 △2,333）
– 財務CF：△6,219 百万円（前年同期 △3,173）
– 現金増減：+5,883 百万円、期末現金 40,756 百万円
– 指標（計算・資料参照）
– 流動比率（流動資産／流動負債）：197,163 / 29,438 ≒ 6.7（注：単位 百万円）
– 負債比率（負債／資本）：184,073 / 99,544 ≒ 1.85
– 総資産当期税引前利益率（税引前利益／総資産）：16,804 / 283,617 ≒ 5.9%
– 売上高営業利益率：17,600 / 66,058 ≒ 26.6%

（注）上は単純計算値。業界特性やIFRS処理を勘案する必要あり。
セグメント別（中間累計：2025/12/1–2025/5/31）
– 売上高（外部顧客、百万円）および売上構成比（概算）
– 不動産再生事業：29,114 百万円（約44.1%）
– 不動産開発事業：20,276 百万円（約30.7%）
– 不動産賃貸事業：4,280 百万円（約6.5%）
– 不動産ファンド・コンサルティング事業：5,034 百万円（約7.6%）
– 不動産管理事業：3,682 百万円（約5.6%）
– ホテル事業：3,673 百万円（約5.6%）
– セグメント利益（百万円）およびセグメント別寄与（注：合計は個別合計 19,440,392百万円、連結調整 △1,840,078百万円を差引いて連結営業利益17,600百万円）
– 不動産再生事業：5,546 百万円（セグメント合計に対する比率 約28.5%）
– 不動産開発事業：5,874 百万円（約30.2%）
– 不動産賃貸事業：2,303 百万円（約11.9%）
– 不動産ファンド・コンサルティング事業：3,541 百万円（約18.2%）
– 不動産管理事業：654 百万円（約3.4%）
– ホテル事業：1,521 百万円（約7.8%）
– 備考：個別セグメント利益の合計から調整額（連結内消去等）を控除し連結営業利益を算出。
– セグメント別の特徴（短信の記載による要約）
– 不動産再生：複数のバリューアップ物件・中古区分マンション販売。売上は横ばい（前年同期比1.0%減）。
– 不動産開発：物流施設、賃貸マンション、戸建等の販売進捗良好。売上は大幅増（同+41.5%）。
– 不動産賃貸：リーシング注力、保有物件数は119棟（前期末123棟→4棟減）。売上・利益は増加。
– ファンド・コンサル：AUM（受託資産残高）が前期末比で増加（2,670,593 百万円）。売上・利益ともに大幅増。
– 管理：管理棟数は合計974棟（前年同期比 +11棟）。安定推移。
– ホテル：インバウンド回復で稼働率・客単価向上、売上・利益ともに大幅増（売上 +22.0%、利益 +45.4%）。

財務の解説（短信に基づく要点）
– 業績概要：国内の不動産投資は堅調（投資額増、東京の地位向上）、首都圏のオフィス賃料・マンション価格上昇や賃貸需要の強さが背景。建築費高止まりの影響を受けるが、仕入・取得活動は積極化しており、当期仕入計画（売上想定換算1,000億円）に対して591億円まで進捗。
– キャッシュ面：営業CFが大幅改善（税引前利益増と運転資金動向）。投資CFは貸付金関連の増減等で小幅な流出。財務CFは借入増減と返済、配当支払等で純使用。
– 会計・監査：当中間期における連結範囲の重要な変更なし。会計方針や見積りの変更なし。第2四半期短信は監査・レビューの対象外。

配当
– 中間配当：0.00円（支払済み：なし）
– 期末配当（予想）：当初見込み 89円 → 修正後 98円（通期配当予想：年間98円、配当性向 33.7%（会社予想））
– 配当実績（前期）：中間 －、期末 79円（2024年11月期）
– 備考：期末配当は株式分割効力日が2025/12/1であるため、2025年11月期の期末配当は分割前の株数を基準に実施予定。

中長期計画との整合性
– 記載事項（短信要旨）：中期経営計画の達成に向けて不動産の新規取得を継続。ポートフォリオ面で開発比率を調整し（RC→木造のシフト等）、不動産再生の比重を高める戦略を実行中。仕入進捗（591億円／計画1,000億円想定換算）等を示し、計画に沿った取得活動を進めている旨の記載あり。

競合状況や市場動向（短信より要約）
– 市場動向：国内不動産投資は堅調（J-REITや私募ファンドの資産拡大）、首都圏オフィス・賃貸市場やホテルのインバウンド回復が追い風。一方、建築費高騰・金利上昇・海外の不確実性は注意点。
– 競合他社との比較：決算短信では同業他社との直接比較データは提供されていません（競合比較は –）。

今後の見通し（業績予想・リスク）
– 2025年11月期 通期連結業績予想（2024/12/1–2025/11/30、修正後）
– 売上高：98,125 百万円（前期比 +19.4%）
– 営業利益：21,617 百万円（前期比 +16.9%）
– 税引前利益：19,800 百万円（前期比 +14.0%）
– 親会社所有者帰属当期利益：14,085 百万円（前期比 +17.5%）
– 基本的1株当たり当期利益（EPS）：290.59円
– 注記：1月10日公表予想を修正（販売時期の戦略的変更やストックビジネスでの上振れ等を反映）。通期配当も期初見込みから増額（98円へ）。
– リスク要因（短信で明示・記載の視点）
– 金利・為替・世界景気の変動、米国の相互関税措置による影響（直接影響は軽微と認識）、建築費・素材価格の高止まり、海外投資家の投資動向変化等。
– 将来見通しは前提に基づくため、実績は変動する旨の注記あり。

重要な注記
– 会計方針の変更なし。会計上の見積りの変更なし。
– 連結範囲の重要な変更なし。
– 第2四半期短信は監査法人のレビュー対象外。
– 重要な後発事象：株式分割（1→2）および定款の発行可能株式総数の変更（150,000,000→300,000,000）決議（取締役会決議日 2025/7/7、効力 2025/12/1）。

参考（短信で示された主要数値の抜粋）
– 中間（2025年11月期 中間）
– 売上高：66,058 百万円
– 営業利益：17,600 百万円
– 税引前利益：16,804 百万円
– 親会社所有者に帰属する中間利益：12,226 百万円
– 中間包括利益：12,492 百万円
– 総資産：283,617 百万円
– 親会社所有者帰属持分比率：35.0%
– 現金・現金同等物：40,756 百万円
– AUM（ファンド受託残高、期末）：2,670,593 百万円
– 期末発行済株式数（分割前）：48,683,800株 → 分割後（予定）97,367,600株

（注）
– 本要約はご提供の決算短信（2025年7月7日公表）に基づき作成しました。出典は同短信本文および添付資料。
– 提示した計算（比率等）は資料の数値を基に当方で単純計算した概算値を含みます。詳細は原資料や正式な有価証券報告書等で確認してください。

必要であれば、以下を追加できます（希望するものを指定してください）
– セグメント別の前年比較（数値・増減率の詳細）
– キャッシュフローのより詳細な内訳（貸付金動向、借入の構成等）
– 株式分割後の1株当たり数値（EPS・配当の割戻し計算）
– 同業他社との簡易比較（該当企業を指定いただければ集計します）

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

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