以下は株式会社マリオン（3494）の企業分析レポートです。
1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
マリオンは、主に不動産賃貸、不動産証券化、不動産売買の3つのサービスを展開する不動産会社です。保有する賃貸用不動産の運営・管理や、それらの不動産から得られる賃料を証券化して投資家に提供する不動産証券化商品の組成・販売を行っています。また、サブリース事業や不動産の売買も手掛けています。 - 主力製品・サービスの特徴
- 不動産賃貸サービス: 賃貸用不動産を保有・管理し、安定的な賃料収入を得る事業です。
- 不動産証券化サービス: 不動産を裏付けとした投資商品を組成し、投資家へ提供します。これにより効率的な資金調達と不動産の流動化を図ります。
- 不動産売買: 都心部などの共同住宅を中心とした不動産の売買を行い、売却益を計上します。直近ではこの事業が収益を大きく牽引しました。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
詳細な市場シェアは開示されていませんが、マリオンは不動産賃貸サービスを基盤としつつ、不動産証券化や不動産売買といった多角的な収益源を持つ点が特徴です。不動産市況に左右されるリスクがある一方、セキュリティトークン（不特法ST）発行といった新たな資金調達・投資機会を模索し、差別化を図ろうとしています。課題としては、都心物件の不動産価格高止まり、利回り低下、建築資材高騰や人手不足といった業界全体のコスト上昇要因が挙げられます。 - 市場動向と企業の対応状況
現在の不動産市場は、建築資材高騰、人手不足、円安、海外投資の流入などにより不動産価格が高水準で推移しており、それに伴う利回り低下が課題となっています。同社はこのような市況を踏まえ、新規の不動産取得には慎重な姿勢を示し、保有不動産の選別的売却を進めています。また、次世代金融サービスとしてブロックチェーン技術を活用した不特法STの発行を検討しており、事業モデルの転換を通じて市場ニーズの変化に対応しようとしています。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
決算短信からは明確な中期経営計画の数値目標は確認できませんが、ブロックチェーンを活用した不特法ST発行を中期の成長戦略の柱と位置づけています。これは、従来の不動産クラウドファンディングから一歩進んだ、より革新的な資金調達・投資手段の提供を目指すものです。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
既存の賃貸不動産の高稼働率維持に努め、保有不動産の売却を機動的に実施していきます。また、新規不動産の取得については、投資基準を厳格化し、選別的な投資を行う方針です。最も注力する新分野として、不動産特定共同事業法を活用したセキュリティトークン事業の立ち上げを検討しています。 - 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
ブロックチェーン技術を用いたセキュリティトークンの発行準備が進行中であり、これが今後の新たな事業の柱となる可能性があります。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
マリオンの収益モデルは、安定収入源である不動産賃貸サービス、市況に応じた売却益を狙う不動産売買、そして投資家ニーズに応える不動産証券化サービスから構成されています。不動産価格の高止まりや利回り低下といった市場環境の変化に対し、同社は不動産売買戦略の柔軟化や新規取得の選別化で対応しています。さらに、セキュリティトークンへの事業転換の検討は、デジタル化や小口化のニーズに対応し、投資層の拡大を狙う適応力の高さを示唆しています。 - 売上計上時期の偏りとその影響
「不動産売買」が直近の売上を大きく牽引していることから、大型物件の売却時期によって売上や利益が大きく変動する可能性があります。これは単年度の業績に影響を与える要因となり得ます。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
ブロックチェーン技術を活用したセキュリティトークン発行への検討は、不動産証券化市場における新しい動向であり、同社の独自性を高める可能性があります。これにより、より広範な投資家層に不動産への投資機会を提供することが期待されます。 - 収益を牽引している製品やサービス
直近の会計期間（2025年9月期）においては、不動産売買が売上高1,701百万円（前期比+27.3%）と大幅に増加し、全体の増収増益の主要因となりました。次いで不動産賃貸サービスが1,195百万円、不動産証券化サービスが347百万円となっています。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 現在の株価: 383.0円
- EPS（会社予想）: 30.62円
- PBR（実績）: 0.63倍
- BPS（実績）: 606.80円
- 現在の株価は、1株当たり純資産(BPS)である606.80円を大きく下回っており、PBR0.63倍であることから、純資産価値から見ると割安に評価されていると言えます。
- 業界平均PER/PBRとの比較
- PER（会社予想）: 12.51倍（業界平均PER: 11.3倍）と比較すると、やや割高です。
- PBR（実績）: 0.63倍（業界平均PBR: 0.9倍）と比較すると、割安です。
PBRベースでは業界平均よりも割安ですが、PERベースでは業界平均を上回っており、評価は分かれる可能性があります。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
本日高値が398円、本日安値が383円であり、現在の株価383円は本日の安値圏に位置しています。直近10日間の株価は350円〜360円台で推移しており、本日の株価はこれより高い水準です。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 554円
- 年初来安値: 257円
- 現在の株価383円は、年初来高値の554円から約30.9%安、年初来安値の257円から約48.9%高の水準にあり、中央付近やや安値寄りといった位置関係です。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
- 出来高: 10,700株
- 売買代金: 4,172千円
- 過去3ヶ月平均出来高: 39,070株、過去10日平均出来高: 23,260株と比較して、本日の出来高10,700株は大幅に減少しています。売買代金も低水準であり、市場の関心度は低い状態にあると考えられます。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上高: 2021年9月期から継続して成長しており、2025年9月期は3,254百万円と前期比+13.1%の増収となりました。
- 営業利益: 同様に継続して成長し、2025年9月期は875百万円と前期比+25.8%の増益となりました。営業利益率は26.9%と高水準です。
- 純利益: 2025年9月期は460百万円と前期比+34.3%の増益を達成しました。
- ROE（実績）: 10.12%と良好な水準です。
- ROA（実績）: 2.91%と一般的なベンチマーク（5%）を下回っており、総資産に対する利益効率に改善の余地があると言えます。
- 過去数年分の傾向を比較
過去数年間で売上高、営業利益、純利益は増加傾向にあり、特に2024年9月期、2025年9月期と力強い成長を見せています。総利益や営業利益も順調に伸び、収益性が改善していることがうかがえます。しかし、2026年9月期の会社予想では、売上高・各利益ともに大幅な減益を見込んでおり、一時的な減速が懸念されます。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
提供された決算情報は通期決算であるため、四半期ごとの進捗状況を分析することはできません。ただし、2026年9月期の通期予想は、2025年9月期の実績と比較して大幅な減収減益を見込んでいます。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率（実績）: 25.3%と、一般的な目安とされる40%を下回っており、負債依存度は高い傾向にあります。
- 流動比率（直近四半期）: 1.33倍と、1倍を上回っており、短期的な支払能力は確保されています。
- 負債比率（Total Debt/Equity）: 175.02%と高水準です。これは、総資産に占める負債の割合が高いことを示し、財務レバレッジが高い状態です。
- 財務安全性と資金繰りの状況
自己資本比率が低く、負債比率が高いことから、財務の安全性はやや低いと言えます。しかし、潤沢な現金（Total Cash: 1.85B）と、1倍を超える流動比率により、短期的な資金繰りに直ちに懸念があるわけではありません。 - 借入金の動向と金利負担
損益計算書における「Net Non Operating Interest Income Expense」は年々マイナス幅が拡大傾向にあり、金利負担が増加していることを示しています。決算短信では長期借入金が790百万円減少したと記載がありますが、引き続き総負債は大きい状態です。金利上昇局面においては、この負担が収益を圧迫するリスクがあります。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE（実績）: 10.12%と、株主資本を効率的に活用して利益を上げていると評価できます（一般的なベンチマーク10%クリア）。
- ROA（実績）: 2.91%と、総資産に対する利益効率はまだ改善の余地があります（一般的なベンチマーク5%未達）。
- 粗利率（過去12か月粗利益/売上高）: 約42.4%と高い水準です。
- 営業利益率（過去12か月）: 32.23%と非常に良好な収益性を示しています。
- 当期純利益率（Profit Margin）: 14.11%
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROEはベンチマークをクリアしており、株主還元への意識が高い、またはレバレッジ効果が大きいことを示唆します。一方でROAはベンチマークを下回っており、資産全体から見た効率性には改善の余地があります。 - 収益性の推移と改善余地
過去数年の損益計算書を見る限り、売上高増加に伴い営業利益率も高く、収益性は向上しています。しかし、次期の会社予想では大幅な減益を見込んでいるため、収益構造の安定化や資産効率（ROA）の改善が今後の課題となります。セキュリティトークン事業の成功が、新たな収益源となり、収益性の持続的な向上に繋がる可能性があります。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
Beta (5Y Monthly): -0.09 と、非常に低い負のベータ値を示しています。これは、市場全体が上昇する際に株価が下落し、市場が下落する際に株価が上昇する傾向があることを示唆しており、市場とは逆相関の動きをすることが一般的です。ただし、不動産業界は独自の市況に左右されやすく、ベータ値の解釈には注意が必要です。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
- 52週高値: 554.00円
- 52週安値: 257.00円
- 現在の株価383.0円は、52週高値からは約30.9%低い位置に、52週安値からは約48.9%高い位置にあり、過去1年間のレンジの中央やや安値寄りです。
- 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
決算短信には、不動産価格下落や利回り低下、金利上昇による調達コスト増、トークン化ビジネスの法規・市場受容の不確実性、建築資材費や人件費の高止まりなどがリスク要因として挙げられています。為替や地政学リスクについては直接的な言及はされていませんが、不動産市場全体に影響を及ぼす可能性があります。
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- PER（会社予想）: 12.51倍（業界平均PER：11.3倍）よりやや割高です。
- PBR（実績）: 0.63倍（業界平均PBR：0.9倍）より割安です。
PBR基準では割安ですが、PER基準では割高感があります。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- 目標株価（業種平均PER基準）: 411円
- 目標株価（業種平均PBR基準）: 547円
現在の株価383.0円は、これらの目標株価を下回っています。
- 割安・割高の総合判断
現在の株価は純資産価値（PBR）から見ると業界平均と比較して割安です。しかし、予想PERは業界平均を上回っており、次期の大幅な減益予想を考慮すると、一時的な高水益が剥落する可能性も考慮する必要があります。PBRの割安感は上値余地を示唆しますが、次期減益予想が株価上昇を抑制する可能性もあります。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
- 信用買残: 136,500株
- 信用売残: 0株
- 信用倍率: 0.00倍 (信用売残がないため)
信用買残は一定水準ありますが、信用売残が0であるため、需給バランスは売り方が不在で偏りが見られます。信用倍率が0.00倍であることは、売り圧力が非常に低いことを示唆しますが、同時に信用買いの反対売買が将来的な売り圧力となる可能性も考慮されます。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
福田敬司氏（代表者）が35.64%、SBIホールディングスが11.98%、公益財団法人マリオン財団が8.83%など、上位株主は安定した大株主で構成されています。インサイダー保有比率が77.60%と非常に高く、経営陣が強い経営権と株式の大部分を保有していることが特徴です。これは、経営の安定性や長期的な視点での事業運営に繋がりやすい一方で、市場での流通量が少ない（Float 1.54M / 発行済株式数 8.01M）ため、流動性が低い可能性があります。 - 大株主の動向
提供データからは大株主の直近の動向（売買状況）は確認できません。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
- 配当利回り（会社予想）: 1.67%
- 1株配当（会社予想）: 6.40円 (2026年9月期予想)
- Payout Ratio (過去12か月): 13.19% (実績)
2025年9月期の実績配当性向は10.2%と低い水準でしたが、2026年9月期予想では20.9%に上昇する見込みです。これは、記念配当を含む増配予想によるものです。配当利回りは1.67%と、特別高水準ではありませんが、安定的な株主還元を目指す姿勢が見られます。
- 自社株買いなどの株主還元策
現在、決算短信において自社株買いに関する具体的な記載はありません。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
提供データに、株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策に関する記載はありません。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
2025年9月期の業績は、不動産売買が大幅に増加したことが牽引し、増収増益を達成しました。特に東京都内の共同住宅の売却が貢献したとされています。
また、中期的な戦略として、ブロックチェーン技術を活用したセキュリティトークン（不特法ST）発行を検討していることが主なトピックスです。これは、今後の事業成長の軸となる可能性を秘めています。 - これらが業績に与える影響の評価
不動産売買による増益は、市況に左右される一過性の側面もありますが、今後も選別的な売却戦略が続く可能性があります。セキュリティトークン事業は、法令整備や市場形成に時間を要するため、短期的な業績への寄与は限定的かもしれませんが、中長期的な収益源多様化と企業価値向上に繋がる可能性があります。しかし、2026年9月期は保守的な業績予想が発表されており、短期的な売上・利益の減少が見込まれています。
16. 総評
マリオンは不動産賃貸を基盤としながら、不動産売買と証券化サービスで収益を拡大している企業です。2025年9月期は不動産売買の好調により増収増益を達成し、収益性は高い水準を維持しています。特に営業利益率は良好です。PBRは業界平均と比較して割安であり、純資産価値に比べて株価は低いと評価できます。
一方で、自己資本比率は低く、負債依存度が高い点が財務上の課題です。また、2026年9月期の業績予想は、市況の慎重化と事業モデル転換に伴う調整を理由に、大幅な減収減益を見込んでおり、短期的な成長性には不透明感が漂います。市場の関心度も低い水準で推移しており、株価の流動性も限定的です。
中長期的には、ブロックチェーンを活用したセキュリティトークン事業への転換は、新たな成長機会となる可能性を秘めていますが、その実現には時間と市場の受容が鍵となります。
強み
- 高い営業利益率とROE。
- 安定的な不動産賃貸事業基盤と、機動的な不動産売買戦略。
- ブロックチェーン活用による新規事業（セキュリティトークン）への展開意欲。
- PBRが業界平均より割安水準。
- 経営陣による高い持株比率による経営の安定性。
弱み
- 低い自己資本比率と高い負債比率による財務健全性の課題。
- ROAが業界ベンチマークを下回り、資産効率に改善の余地。
- 2026年9月期の業績予想が大幅な減収減益。
- 流動性が低い市場環境と低い出来高。
機会
- セキュリティトークン事業の成功による新たな市場開拓と収益源の確立。
- デジタル化・小口化ニーズに応え、投資家層を拡大する可能性。
脅威
- 不動産市況の悪化（価格下落、利回り低下）。
- 金利上昇による借入金負担の増加。
- 建築資材費や人件費の高騰。
- セキュリティトークン事業の法規制・市場受容に関する不確実性。
- 次期業績予想の大幅減益による投資家心理の悪化。
17. 企業スコア
- 成長性: C
- 2025年9月期は増収増益も、2026年9月期予想は大幅な減収減益。新規事業の寄与は未知数であり、短期的な成長性は低評価。
- 収益性: B
- 営業利益率やROEは良好だが、ROAがベンチマークを下回る。高水準の利益率を維持しているものの、総資産に対する効率性には課題。
- 財務健全性: C
- 自己資本比率が25.3%と低く（基準40%未満）、負債比率が高い。短期的な流動性は確保されているが、財務的な安定性には懸念。
- 株価バリュエーション: B
- PBRは業界平均より割安だが、PERはやや割高。次期減益予想が重しとなる可能性もあるが、純資産価値からの上値余地は存在。
企業情報
| 銘柄コード | 3494 |
| 企業名 | マリオン |
| URL | https://www.mullion.co.jp/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・参考情報）
将来のEPS成長と配当を予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 383円 |
| EPS（1株利益） | 30.62円 |
| 年間配当 | 1.67円 |
予測の前提条件
| 予想EPS成長率 | 3.0% |
| 5年後の想定PER | 12.5倍 |
5年後の予測値
EPS成長率と想定PERを基に算出した5年後の理論株価と累計配当です。
| 予想EPS | 35.50円 |
| 理論株価 | 444円 |
| 累計配当 | 9円 |
| トータル価値 | 453円 |
現在価格での試算リターン
現在の株価で購入した場合に期待できる年率換算リターン（CAGR）の試算値です。
| 試算年率リターン（CAGR） | 3.42% （参考：低水準） |
目標年率ごとの理論株価（参考値）
目標とする年率リターンを達成するための理論上の買値と、さらに50%の安全域を確保した価格です。
| 目標年率 | 理論株価 | 安全域価格 | 現在株価との比較 |
|---|---|---|---|
| 15% | 225円 | 113円 | × 算出価格を上回る |
| 10% | 281円 | 141円 | × 算出価格を上回る |
| 5% | 355円 | 178円 | × 算出価格を上回る |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
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企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。