決算説明：ケイアイスター不動産（3465）

2026年３月期 第１四半期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 売上・粗利率が回復し、第1四半期から販売棟数2,000棟超で「予算達成に向けて好調なスタート」。都市部シフトと新規事業投資による事業ポートフォリオ最適化を強調。
• 業績ハイライト: 売上高845.7億円（前期比+25.2%：良い）、営業利益45.1億円（前期比+71.0%：良い）、経常利益39.3億円（前期比+76.7%：良い）、親会社株主に帰属する当期純利益23.99億円（前期比+86.2%：良い）。
• 戦略の方向性: 都心中心の仕入・販売拡大（新店／大阪支社・札幌開始）、中古住宅再生・注文住宅領域の拡大、分譲マンション・アパート／収益不動産や豪州・米国など海外事業の推進、KEIAIプラットフォームを軸にしたDX化と高回転経営。
• 注目材料: 総在庫数が10,000棟超、棚卸資産が前期比+204.5億円（仕入強化）、中古住宅再生は11店舗稼働、豪州で区画累計900超、米国現地法人設立（テキサス中心）。配当方針は「1株あたり配当金130円を下限」と明記。
• 一言評価: 都心シフトとプラットフォーム活用で粗利回復・販売拡大が鮮明。仕入拡大に伴う在庫増と資金負担を注視。

基本情報

• 企業概要: ケイアイスター不動産株式会社（ケイアイ） — 主要事業：分譲戸建住宅事業（コンパクト分譲＋規格型商品）、注文住宅事業、中古住宅再生、アパート・収益不動産、分譲マンション開発、海外事業、ストック（リフォーム／家サポ）等。
• 説明者: 発表者（役職）: –、発言概要: 売上・粗利回復、都市部集中、事業ポートフォリオ最適化、成長投資継続。
• 報告期間: 第1四半期（第1四半期会計期間＝4-6月、FY2026）
• セグメント:
  • 分譲住宅事業（土地含む）: コンパクト分譲を中心に都市部で仕入・販売。
  • 注文住宅事業: 規格型注文住宅の推進、M&Aでの事業拡大。
  • その他: 中古住宅再生、アパート・収益不動産、分譲マンション、リフォーム、海外事業、ストック事業（家サポ）等。

業績サマリー

• 主要指標（第1四半期・金額単位：百万円／四捨五入）
  • 売上高: 84,574百万円（845.7億円）、前年同期比+25.2%（良い）
  • 売上総利益: 11,186百万円（売上総利益率13.2%）前年同期比+34.8%（良い）
  • 販売費及び一般管理費: 6,679百万円（売上高比7.9%）前年同期比+17.9%
  • 営業利益: 4,506百万円（営業利益率5.3%）、前年同期比+71.0%（良い）
  • 経常利益: 3,937百万円、前年同期比+76.7%（良い）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 2,399百万円、前年同期比+86.2%（良い）
  • 1株当たり利益（EPS）: 151.2円（計算値: 2,399百万円 ÷ 発行済株式数15,863千株）、前年同期比+86.2%（良い）
• 予想との比較:
  • 会社（通期）予想達成率（第1四半期対通期計画）
  • 売上高進捗率: 84,574 / 370,000 = 約22.9%（通期計画ベース）→ Q1として約23%は順調（ただし年間は季節差あり）。
  • 経常利益進捗率: 3,937 / 20,000 = 約19.7% → 通常の四半期比よりやや低め。
  • 親会社株主純利益進捗率: 2,399 / 12,000 = 約20.0%。
  • サプライズの有無: 特に不意の下方修正や上方修正は開示なし。四半期実績は予算達成に向けた好スタートと表明。
• 進捗状況: 中期経営計画（中計2028）に対する進捗は初期段階。売上ベースでQ1が約23%の進捗は順調（年内偏在は考慮要）。
• セグメント別状況（第1四半期; 単位：百万円/棟）
  • 分譲住宅事業（販売棟数）: 2,076棟（前年同期比+16.3%：良い）
  • 売上高: 79,957百万円（+24.4%：良い）
  • 営業利益: 5,198百万円（+62.7%：良い）
  • 注文住宅事業（販売棟数）: 44棟（前年同期比△45.0%：悪化）
  • 売上高: 1,577百万円（+10.0%）
  • 営業利益: 72百万円（△48.1%：悪化）
  • その他（海外・ストック等）: 細目別数値は一部開示なし（→詳細は決算短信等参照）。

業績の背景分析

• 業績概要: 販売エリアを都市部へシフトしたことにより販売単価上昇、粗利率回復（売上総利益率13.2%）。第1四半期から販売棟数2,000超で売上・利益ともに増加。
• 増減要因:
  • 増収の主因: 都心エリアへの販売シフトに伴う販売単価上昇と販売棟数増。数地区での新規出店（大阪支社、札幌活動開始）も寄与。
  • 粗利改善の要因: 前期に行った在庫調整が一服し、需給改善・価格改善が進行。KEIAIプラットフォームでの生産性向上も寄与。
  • 販管費動向: 販管費比率は7.9%へ低下。販売手数料は増加（31.5%増）だが広告費は微減。賞与引当金繰入の増加（178.9%）が認められる。
  • 棚卸（在庫）: 棚卸資産は216,512百万円（前期末比+20,451百万円：仕入強化、契約済総在庫は10,000棟超）。（在庫増は成長投資の一環だが資金負担は悪化要因）
• 競争環境: 大都市圏における需要は堅調で、当社はコンパクト分譲＋テクノロジー活用で成長中（過去数年のCAGR高）。競合に対して独自の仕入ノウハウと短期での大量データ蓄積が優位。
• リスク要因: 為替は限定的だが、住宅金利上昇、土地価格変動、マクロ経済減速、仕入増加に伴う在庫・資金負担、施工人手不足、M&Aの統合リスク等が業績に影響。

戦略と施策

• 現在の戦略: 中計2028に沿った事業拡大（売上目標500,000百万円/2028）、分譲住宅の深化と地域拡大、注文住宅・中古再生・アパート・収益不動産・分譲マンション・海外事業の拡大、M&Aによる成長投資、KEIAIプラットフォームによるDX化と高回転経営。
• 進行中の施策: 都心中心の仕入強化（大阪支社新設等）、中古住宅再生の店舗拡大（11店舗稼働）、注文住宅での規格型導入と製造原価見直し、家サポ会員拡大（目標加入率50%／2028）、豪州での大規模開発、米国子会社設立（KI-Star Real Estate America, Inc.）。
• セグメント別施策:
  • 分譲: 厳選エリアでの高回転仕入、店舗展開強化。
  • 注文住宅: M&Aした地域事業者へKEIAIの規格型ノウハウ投入、原価構造改善。
  • 中古再生: 郊外中心の出店拡大、分譲事業とシナジーで情報取得。
  • ストック: 「家サポ」有料会員を収益化。
  • 海外: 豪州で900区画超の開発、米国で調査・提携・M&A推進。
• 新たな取り組み: 分譲マンション事業参入（1都3県で開発、2027販売開始目標）、家サポ加入率目標（50%／2028）など。

将来予測と見通し

• 業績予想（中計／通期）: 中期経営計画2028の主要目標（百万円）
  • 2026年3月期（計画）: 売上高370,000、経常利益20,000、親会社株主に帰属する当期純利益12,000。
  • 2028年3月期（計画）: 売上高500,000、経常利益30,000、当期純利益18,000。
• 予想の前提条件: 主要前提として大都市圏での需要堅調、事業拡大投資継続、KEIAIプラットフォームによる生産性向上。為替・金利前提は明示なし。
• 予想修正: 第1四半期開示では通期予想の修正は開示されていない（現時点）。
• 中長期計画: 中計2028は売上CAGR・利益目標を掲げ、分譲中心の拡大＋その他（海外等）で達成を目指す。達成可能性は事業執行（仕入・販売・M&A・海外進出）次第。
• 予想の信頼性: 過去の実績成長は高く、当社は過去数年でシェア拡大を達成しているが、計画は積極投資前提のため実行リスクは存在。
• マクロ影響: 金利上昇や住宅ローン環境、土地市況の変化、地域別需要差（地方 vs 都心）等が主要変動要因。

配当と株主還元

• 配当方針: 原則として1株当たり配当金130円を下限とし、業績や財務状況に応じて自社株買いと併せて還元。
• 配当実績（連結）:
  • 2024年3月期: 1株当たり配当金180円（中間118円）
  • 2025年3月期: 151円（中間65円）
  • 2026年3月期（連結・見込み）: 200円（中間100円） （配当性向：2026見込み25.8%）
  • 目安（良/悪）: 200円（2026見込み）は増配（前期151円→200円：良い）
• 特別配当: 今期の特別配当は開示なし。
• その他株主還元: 2024年6月に10億円の自社株買い実施（一部は役員向け業績連動型株式報酬に充当）。

製品やサービス

• 製品: KEIAIのコンパクト分譲住宅、規格型注文住宅（IKI等）、分譲マンション開発、アパート（投資用）、中古再生住宅（Before/After事例あり）。
• サービス: 「KEIAI 家サポ」会員制度（メンテ・リフォーム等有料会員サービス）、Web/アプリでの顧客管理・販売支援。
• 協業・提携: 地域有力注文住宅会社のM&A、海外現地企業との提携予定（米国・豪州）。
• 成長ドライバー: 都心シフトによる単価向上、高回転経営（KEIAIプラットフォーム）、中古再生事業の拡大、ストック事業の会員化、海外開発案件。

Q&Aハイライト

• Q&Aの詳細は資料に記載なし → 要確認：説明会録、開示資料等での補足参照。
• 経営陣の姿勢: 成長投資を継続しつつ収益性改善に注力する姿勢を表明。
• 未回答事項: 通期の前提（為替・金利・具体的M&A投資額等）は明確化されていない。
• ポジティブ要因:
  • 都心シフトで販売単価上昇・粗利率改善（売上総利益率13.2%へ回復）
  • 第1四半期で販売棟数2,000棟超、販売増加の兆し
  • KEIAIプラットフォームによるデータ蓄積と生産性向上、高回転モデル（在庫回転は安定）
  • 事業ポートフォリオ多角化（中古再生、アパート、マンション、海外）
  • 明確な配当下限（1株130円）と自社株買い実績
• ネガティブ要因:
  • 棚卸資産増（+204.5億円）による資金負担増と在庫リスク（景況悪化時の回収リスク）
  • 借入・負債水準の増加（負債合計230,858百万円）、財務健全性の注視必要
  • 注文住宅事業の販売棟数減少・利益悪化（短期課題）
  • 海外展開・M&Aの実行リスクと時間を要する収益化プロセス
• 不確実性: 金利動向、土地市況、住宅ローン利用者の購買力、M&A成功・統合の成否。
• 注目すべきカタリスト: 中古住宅再生の店舗展開進捗／加入率（家サポ）、分譲マンションの開発進捗と販売開始（2027想定）、豪州・米国のプロジェクト販売・収益化、四半期ごとの在庫回転と棚卸動向。

重要な注記

• 会計方針: 会計方針の変更により前連結会計年度が遡及適用されている旨の注記あり（一部数字修正）。
• リスク要因: 将来見通しは不確定要素により実際の業績は大きく異なる可能性がある旨を開示。
• その他: 詳細問い合わせ先はIR室（資料末尾のURL参照）。重要イベント：中期経営計画2028、分譲マンション開発（販売開始目標2027）、海外プロジェクトの進捗。

（注）本要約は提供資料を整理した情報提供であり、投資助言を行うものではありません。数字は資料記載の四捨五入等により概数を示しています。不明な項目は「–」としています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

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