決算短信：ヤマイチエステート（2984）

2026年３月期 第２四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社は「通期業績予想の修正無し」と発表しており、会社計画に対する中間実績は概ね想定どおりと説明（市場予想は不明のため–）。ただし中間実績は前年同期比で大幅悪化（売上高▲49.7%、親会社株主帰属中間純損失▲318百万円）。
• 業績の方向性：中間は大幅な減収・赤字転落（減収・減益（損失））。売上高4,494百万円（前年同期8,933百万円、▲49.7%）、親会社株主帰属中間純損失318.8百万円（前年同期は純利益227.8百万円）。
• 注目すべき変化：マンション事業の売上が前年同期比▲82.8%（1,022.8百万円→1,022.8→今回1,022.8? →実績1,022.8→今回は1,022.816千円→表記：1,022.8百万円）で大幅減少し、前年の大きな利益（577.8百万円）が▲28.6百万円の損失に転換。これが連結業績悪化の主因。代わりに不動産開発・賃貸事業は堅調（売上＋2.6%、セグメント利益＋5.0%）。
• 今後の見通し：会社は通期見通し（売上17,610百万円、営業利益951百万円、親会社株主に帰属する当期純利益130百万円）を変更せず。中間の進捗は売上で25.5%（通期比）、ただし不動産開発の引渡しタイミングに依存するため四半期偏在が大きい点に留意。
• 投資家への示唆：短期的には「マンション事業の引渡しタイミング」と「在庫仕掛の増加→資金需要増」「借入金増加・財務制約（新規コミットローンの金利・財務制限）」が注目ポイント。中長期的には引渡し前倒しや販売改善で通期回復を見込む旨だが、キャッシュ・負債動向と融資条件の遵守が鍵。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：ヤマイチエステート株式会社
  • 主要事業分野：不動産開発（用地仕入れ→開発→販売）、賃貸（保有不動産の賃貸収入）、分譲マンション販売、シニア・レジャー等のその他事業
  • 代表者名：代表取締役社長　山田 茂
• 報告概要:
  • 決算発表日：2025年11月14日
  • 対象会計期間：2026年3月期 第2四半期（中間）（2025年4月1日～2025年9月30日）
  • 決算説明会：有（個人投資家向け、2025年11月28日 16:00 ライブ配信、資料は同日ウェブ掲載）
• セグメント:
  • 不動産開発・賃貸事業：保有不動産の賃貸収入中心（安定収益）
  • 不動産開発・販売事業：戸建分譲、法人向け産業用地・不動産販売等
  • マンション事業：分譲マンションの開発・販売（関西中心）
  • その他：シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（中間期）：8,672,012株
  • 中間期平均株式数：8,596,700株
  • 時価総額：–（資料記載無し）
• 今後の予定:
  • 決算説明会：2025年11月28日（ライブ配信）
  • IRイベント：決算説明会のアーカイブは後日ウェブ掲載

決算サプライズ分析

• 予想vs実績:
  • 売上高：中間実績 4,494百万円。会社は中間業績が「概ね計画どおり」とし、通期予想修正無し。達成率（通期予想17,610百万円に対する進捗）＝約25.5%（やや低め、ただし事業特性で期ズレあり）。
  • 営業利益：中間は営業損失123百万円。通期営業利益予想951百万円に対する進捗は計算上マイナス（-12.9%）。会社は全社的に「計画どおり」と説明しているが、現時点は未達成（赤字）。
  • 純利益：親会社株主帰属の中間純損失318.8百万円。通期純利益予想130百万円に対する進捗はマイナス（算術上大幅未達）。会社は通期見通しの修正無し。
• サプライズの要因：
  • マンション事業での完成在庫販売の遅れ（売上大幅減）および一部子会社（M&Aで取得した戸建分譲会社）の事業改善遅延が影響。ただし戸建分譲の好調プロジェクトもあり、下半期での巻き返しを計画。
• 通期への影響：
  • 会社は現時点で通期予想の修正を不要と判断。理由は下半期前倒し可能な販売案件や契約積上げの進捗見込み。ただし進捗は物件の完成引渡しタイミングに依存するため不確実性は高い。

財務指標（要点）

• 損益（中間累計、百万円／前年同期増減率）
  • 売上高：4,494 百万円（前年同期 8,933 百万円、▲49.7%）
  • 営業利益：△123 百万円（前年同期 +643 百万円）
  • 経常利益：△376 百万円（前年同期 +461 百万円）
  • 親会社株主に帰属する中間純利益：△319 百万円（前年同期 +228 百万円）
  • 1株当たり中間純利益（EPS）：△37.08 円（前年同期 +27.09 円）
• 貸借対照表（中間末、百万円）
  • 総資産：56,465 百万円（前期末 50,696 百万円、増加）
  • 純資産：13,192 百万円（前期末 13,642 百万円、減少）
  • 自己資本比率：23.2%（前期末 26.8%）→ 目安40%以上に対して低め（財務の余裕はやや低下）
• 流動性 / 負債
  • 流動資産：32,127 百万円、流動負債：14,833 百万円 → 流動比率 ≒ 216.5%（流動性は確保）
  • 負債合計：43,273 百万円（前期末 37,053 百万円、増加）
  • 金融負債（概算・利息負債合計＝短期借入 + 長期借入（固定部） + 1年内返済予定の長期借入 + 社債等） ≒ 38,185 百万円（約38.2bn円、注：概算）
  • 負債/純資産（総負債 ÷ 純資産）＝ 43,273 / 13,192 ≒ 3.28（328%：高水準）
  • 利息負債比率（概算、利息負債 ÷ 純資産） ≒ 289%（高水準）
• キャッシュ・フロー
  • 営業CF：△7,537 百万円（前年同期 △3,406 百万円 → 大幅なマイナス化、主因は仕掛販売用不動産（棚卸資産）増加6,808 百万円）
  • 投資CF：△781 百万円（前年同期 △804 百万円）
  • 財務CF：+6,254 百万円（前年同期 +1,483 百万円、短期借入の純増+4,848百万円等）
  • 現金及び同等物の期末残高：2,115 百万円（期首 4,179 百万円、△2,064 百万円）
• 進捗率分析（通期予想に対する中間進捗）
  • 売上高進捗率：約25.5%（4,494 / 17,610）：不動産開発では期ズレがあり、単純比較で低め
  • 営業利益進捗率：計算上マイナス（△123 / 951 → -12.9%）
  • 純利益進捗率：計算上マイナス（△318.8 / 130 → -245%）
  • 過去同期間との比較：前年中間は売上8,933百万円と今回より大幅に高く、今回の中間は完成引渡しタイミングの差が顕著
• 効率性・その他
  • 売上高営業利益率（中間）：営業損失のため算定不可（マイナス）
  • のれん：1,150 百万円（減少、前期1,244 百万円→主に前期のM&A反映）
• セグメント（中間・百万円、前年同期比）
  • 不動産開発・賃貸事業：売上 1,605 百万円（+2.6%）、セグメント利益 529.5 百万円（+5.0%）
  • 不動産開発・販売事業：売上 1,726 百万円（+36.0%）、セグメント損失 3.1 百万円（損失幅縮小）
  • マンション事業：売上 1,023 百万円（▲82.8%）、セグメント損失 28.6 百万円（前年は利益577.8百万円）
  • その他：売上 141 百万円（+0.1%）、セグメント利益 27.5 百万円（▲39.8%）
• 財務の解説：
  • 資産面では「仕掛販売用不動産」が大幅増（+6,289 百万円）しており、完成引渡し前の在庫増で売上計上前の資金拘束が増加。
  • 負債面では短期借入金が大幅増（+5,894.7 百万円）しており、流動負債の増加が目立つ。結果、自己資本比率低下と資金調達の依存度上昇が顕在化。

配当

• 中間配当：0.00 円（支払済）
• 期末（予想）：30.00 円（通期合計 30.00 円、前期と同額、修正無し）
• 配当利回り：–（株価情報無しのため算出不可）
• 配当性向（予想）：期末のみでなく通期EPS予想15.26円に対し年間配当30円→配当性向約197%（非常に高い水準、会社は配当予想を変更せず）
  （注）配当性向が100%を超えるため、利益ベースと配当方針の整合性や内部留保の取り崩し等の確認が必要。会社説明では配当予想は据え置き。
• 株主還元方針：自社株買い等の記載なし（特別配当なし）

セグメント別情報（詳細）

• 不動産開発・賃貸事業：賃貸用不動産の稼働安定で堅調。売上・利益とも概ね計画どおり。
• 不動産開発・販売事業：法人向け不動産の引渡しは進むが、M&Aで取得した戸建分譲会社の改善が想定より遅延。好調プロジェクトもあり下半期で巻き返し予定。
• マンション事業：関西エリアの完成在庫販売が若干計画下回り、大幅な前年割れ→損失計上。会社は契約積上げは進めており現時点では通期影響無しと判断。
• その他事業：高齢者向けマンション等の稼働は堅調。レジャー事業で飲食店大改装を実施し顧客層拡大を図る。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：資料内に明確な中期数値目標の更新等は記載無し。中期KPIの進捗はセグメント別の販売実績・契約状況で判断する必要あり（詳細は補足資料、説明会で確認推奨）。
• KPI達成状況：–（資料に明確なKPI記載無し）

競合状況や市場動向（決算短信の記述より）

• 市場動向：主要都市の良質物件に国内外資金が流入。住宅建設は省エネ法改正の反動で弱含み。マンション等開発は地域・物件の選別が重要。
• 競合比較：同業他社との比較データは資料に無し（–）。ただし都心部の優良物件に資金集中の流れは同業に共通の環境。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期（2026年3月期）予想：売上 17,610 百万円（▲15.8%）、営業利益 951 百万円（▲45.7%）、経常利益 298 百万円（▲75.5%）、親会社株主に帰属する当期純利益 130 百万円（▲80.9%）、1株当たり当期純利益 15.26 円
  • 直近公表の業績予想からの修正：無し（会社は中間業績が概ね計画どおりとし修正不要と判断）
  • 会社予想の前提条件：資料では明記無し（為替等の前提は–）
• 予想の信頼性：同社はプロジェクトの完成引渡しタイミングで業績変動が大きい旨を明記。従って下半期で売上回復が見込める一方、進捗の不確実性は高い（保守的/楽観的の判断は投資助言に該当するため記載しない）。
• リスク要因：
  • プロジェクト完成・販売時期の遅れ
  • 金利上昇による調達コスト増加
  • 仕掛在庫増加による資金繰り悪化
  • 新規借入契約（後述のシンジケートローン）における財務制限条項の不履行リスク

重要な注記

• 会計方針の変更：無
• 監査：第2四半期決算短信は公認会計士／監査法人のレビュー対象外
• 重要な後発事象（開示あり）：
  • コミット型シンジケートローン契約（借入先：三井住友銀行等）を2025年10月31日に実行、借入金額4,224,000千円（約4,224百万円）。担保無。財務制限条項あり（単体純資産の維持比率・単体営業損益を損失としない等）。
  • 財務制限条項は今後の資金運用・財務管理に影響する重要項目。
• その他：
  • 中間期の営業CF大幅マイナス（棚卸資産増加が主因）により短期資金調達を増やしている点は注視が必要。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

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