決算説明：ジェイ・エス・ビー（3480）

2025年10月期 決算説明会（資料）

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 主力の学生マンション事業が拡大し管理戸数は99,300戸（前期比+4,322戸）に到達。中期経営計画「GT02」は順調に進捗しており、業務改革（SSC/BPO）、DX、人材投資、自社物件開発を継続。経費不正処理事案の再発防止策は厳格に遂行・開示予定。
• 業績ハイライト: 2025年10月期は売上高76,045百万円（+9.4%）と順調に伸長する一方、非経常の一時費用計上により営業利益7,658百万円（△5.5%）・親会社株主帰属当期純利益5,151百万円（△30.9%）に低下。なお一時費用（約1,349百万円）を除くと営業利益は8,893百万円となり業績予想を上回る水準。
• 戦略の方向性: GT02（2023.11–2026.10）を最終年度に向け、（1）自社物件開発→売却による資本循環、（2）BPO/SSCで業務効率化、（3）DX・CVC・M&Aによる新規事業育成、（4）人的資本強化を推進。
• 注目材料: ①一時費用の内訳（従業員一時金・追加的租税負担・特別調査費等：約1,349百万円）と、その影響を除けば業績予想超過、②管理戸数の堅調な拡大（99,300戸、入居率99.9%維持）、③配当方針見直しによる連結配当性向目標40%（2025/6/13改定）、④経費不正事案の再発防止策の月内開示予定。
• 一言評価: 管理戸数・入居率という収益基盤は強く成長余地があるが、短期的には一時費用・コスト上昇やガバナンス対応が利益に影響。

基本情報

• 企業概要: 株式会社ジェイ・エス・ビー（証券コード 3480、東証プライム）
  主要事業分野: 不動産賃貸管理事業（学生マンションの企画・開発・募集・入居者管理・建物維持管理）、高齢者住宅事業、新規事業（若者成長支援等）
• 代表者名: –（資料に名前明記なし）
• 説明会情報: 開催日時：2025年12月17日、説明会形式：–、参加対象：機関投資家・アナリスト、個人投資家（IR活動資料より）
• 説明者: 代表取締役、取締役副社長、経営財務本部長（各役職の発言概要：業績報告、戦略説明、財務状況説明／氏名は資料に明記なし）
• セグメント:
  • 不動産賃貸管理事業（学生マンション中心） — 企画・開発・募集・一括借上・管理・入居者向け付帯サービス（食事付き・家具家電付き等）
  • 高齢者住宅事業 — サービス付き高齢者向け住宅等（カーブアウト方針あり）
  • 新規事業 / DX・HR・教育関連サービス — 若者成長支援プログラム、HRプラットフォーム等

業績サマリー（連結）

• 主要指標（百万円、前年同期比）
  • 売上高: 76,045（+9.4%） ※良い（売上拡大）
  • 営業利益: 7,658（△5.5%） 営業利益率: 10.1% ※やや低下（利益圧迫）
  • 経常利益: 7,347（△6.8%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 5,151（△30.9%）
  • 1株当たり利益（EPS）: –（資料に未記載）
• 会社予想との比較
  • 売上高は会社予想75,520に対し実績76,045 → 達成率 約100.7%（サプライズなし、ほぼ達成）
  • 営業利益は会社予想8,508に対し実績7,658 → 達成率 約90.0%（未達：一時費用が主要因）
  • 経常利益達成率 約90.2%、純利益達成率 約94.1%
  • ただし「一時的費用」約1,349百万円を除く調整後営業利益は8,893百万円で、業績予想を上回る（調整後達成率 ≒104.6%）＝ポジティブな示唆
• 進捗状況
  • 次期（2026年10月期）予想に対する参考：2025実績76,045 / 2026予想81,826 → 比率 約92.9%（前年実績と比較した参考値）
  • 中期経営計画（GT02）に対する進捗：物件管理戸数目標104,000戸に対し99,300戸（2025実績）で約95.5%（進捗良好）。営業利益目標（FY2026修正計画9,159）に対して2025実績は約83.6%。
  • 過去同時期との比較: 売上は右肩上がり（前年比＋9.4%）、営業利益は一時要因で低下（前年8,106→7,658）
• セグメント別状況（主に不動産賃貸管理事業）
  • 管理戸数合計: 99,300戸（+4,322戸、+4.6%） — 内訳：借上物件58,095（+3,928、+7.3%）、管理委託34,049（△521、△1.5%）、自社所有7,156（+915、+14.7%）
  • 食事付き物件: 23,509戸（+3,377、+16.8%） ※高付加価値の拡大点
  • 家具家電付き: 41,793戸（+4,612、+12.4%）
  • 入居率: 99.9%（前期比変わらず） — 高水準を維持

業績の背景分析

• 業績概要: 管理戸数増加と高入居率により売上は伸長。だが一時的な非経常費用（従業員一時金、追加的租税負担の見積、特別調査費等：約1,349百万円）および業容拡大に伴う費用（借上家賃増等）により利益面で減速。
• 増減要因:
  • 増収要因: 管理戸数増加（+4,322戸）、契約決定件数の増加、食事付き・家具家電付きの高付加価値物件拡大。
  • 減益要因: 一時的費用合計約1,349百万円（従業員一時金：売上原価に計上189百万円、販管費に計上47百万円、追加的租税負担見積：販管費997百万円、特別調査費：営業外費用115百万円）、および業容拡大での借上家賃増（+3,386百万円）等。
• 競争環境: 高付加価値志向（食事付き、家具家電付き、セキュリティ）、学生向けニーズの増大（進学率上昇・留学生増）により需要は堅調。強みは直営ネットワーク（直営85店舗）、一括借上とフルサポートの「三位一体」バリューチェーン。
• リスク要因: 物価・食材・建築コスト上昇、金融市場や金利動向、有利子負債増加（有利子負債残高 30,082百万円、+15.5%）、地政学リスク、再発防止策の成果不足（ガバナンスリスク）。

戦略と施策

• 現在の戦略（GT02の柱）: 「両利きの経営」（探索と深化）、社員全員の経営、資本効率（ROIC/ROE）向上、自社物件開発→売却による資本循環、DX推進、人的資本投資、M&A／CVCによる新規事業立上げ。
• 進行中の施策:
  • 業務改革: SSC化、BPO活用で契約事務の効率化、サポートセンター強化（重要事項説明処理の集中化）。
  • メンテナンス分業化と一部アウトソースで現場負担軽減。
  • 電子契約促進、契約事務センターの運用エリア拡大。
  • 自社物件開発の推進（2025年に複数物件竣工予定／販売実績あり）と物件売却による資本回収（2025/9〜11に3物件売却）。
  • 人的資本: 研修、女性管理職比率向上（16.3%でGT02目標を1年前倒し達成）、男性育児休業取得率60.0%（目標50%超）、公休数増加等。
• セグメント別施策:
  • 不動産賃貸管理事業：企画（環境配慮型、食事付き等）、賃貸（電子化・BPO）、メンテ（分業化・外部連携）。
  • 新規事業：学生成長支援（UniLife国内留学）、教育連携（スクールTOMAS）、「お部屋deバイト」等。
• 新たな取り組み（説明会での注目発表）: UniLife国内留学の実施、スクールTOMASとの業務提携による「お部屋deバイト」サービス（2026年春開始予定）、CDP回答でBスコア取得、経費不正の再発防止策の月内開示予定。

将来予測と見通し

• 次期業績予想（2026年10月期、連結、百万円）
  • 売上高: 81,826（予想増減 +5,781、+7.6%）
  • 営業利益: 9,159（+1,500、+19.6%）
  • 経常利益: 8,731（+1,383、+18.8%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 5,935（+784、+15.2%）
  • 設備投資額: 12,978（+22.1%）
• 予想の前提条件:
  • 管理戸数約+4,000戸増を想定、入居率高水準維持
  • 原材料・建築コスト等の上昇を見込むが、前期の一時費用の反動で増益想定
  • 自社物件開発とDX推進等の成長投資を加速
• 予想の根拠と経営陣の自信度: 経営はGT02最終年度で当初計画を上回る見通しと表明（上方修正を実施）。一時費用の反動と戸数増が主因。
• 予想修正: 通期（2026）については当初計画→修正計画へ上方修正（当初78,813→修正81,826百万円）。
• 中長期計画: GT02目標（FY2026）— 売上高788億円→修正で約818億円見込み、営業利益87億円目標に対し修正計画9,159百万円（＝約91.59億円）等。管理戸数目標104,000戸に対し99,300戸（進捗良好）。
• 予想の信頼性: 直近は一時費用で実績乖離が発生したが、調整後の数値は予想を上回る。過去の予想達成傾向はおおむね堅調だが、一時要因の影響を受けやすい点に注意。
• マクロ経済の影響: 物価上昇、原材料・建築コスト上昇、金融市場変動や地政学リスクが需要・コストに影響し得る。

配当と株主還元

• 配当方針: 安定的かつ継続的な配当と業績に応じた利益還元の両立を重視。連結配当性向40%を目標に毎期の配当額を決定。自己株取得は機動的に実施。
• 配当実績／見通し:
  • 2024年10月期：1株当たり配当 72.0円、配当金総額 1,525百万円、配当性向 20.3%（目安：低め）
  • 2025年10月期：1株当たり配当 105.0円、配当金総額 2,221百万円、配当性向 43.0%（増配・記念配当含む）
  • 2026年10月期（予想）：1株当たり配当 115.0円、配当性向 40.8%（目標の40%水準）
• 特別配当: 2025年は記念配当等により増配（詳細は資料参照）
• その他株主還元: 自社株取得は機動的実施方針（時期・規模は財政状況等に応じる）

製品やサービス（主な提供価値）

• 製品（物件）: 学生向けマンション（家具家電付き、食事付き、女子専用フロア、留学生対応、環境配慮型木造物件等）、自社開発物件（売却後も運営継続）。
• サービス: 合格前予約、24時間サポート、入居者管理・建物維持管理、物件内食事提供、就職支援・地域プログラム（UniLife国内留学等）、「お部屋deバイト」などの入居者向け付帯サービス。
• 協業・提携: スクールTOMAS（教育連携）、京浜急行電鉄（事業主と連携の環境配慮型物件）等。
• 成長ドライバー: 管理戸数増・高入居率、食事付き・高付加価値物件の拡大、DX化・BPOによる効率化、新規事業（若者支援）とCVC/M&Aによる事業拡大。

Q&Aハイライト

• Q&Aの詳細記録は資料に含まれず（個別面談は60回実施の記録あり）。公開情報から読み取れる主な対話テーマ：事業戦略、原材料高騰対応、人的資本、海外展開、M&A戦略、株主還元、水準、ガバナンス体制。
• 未回答事項・注目点: 経費不正事案に関する再発防止策の詳細と実効性（月内開示予定）について、投資家の関心が高い。
• ポジティブ要因:
  • 管理戸数（99,300戸）・入居率（99.9%）という強固な収益基盤
  • 高付加価値（食事付き・家具家電付き）の拡大で客単価向上余地
  • GT02の進捗が良好（人的資本・DX・資本アロケーション戦略）
  • 配当政策の引き上げ（連結配当性向40%目標）と増配実績
• ネガティブ要因:
  • 一時費用計上で利益が圧迫（約1,349百万円）
  • 原材料・建築コストや借上家賃の増加によるコスト上昇
  • 有利子負債増（30,082百万円）による金利・財務リスク
  • 過去の経費不正処理事案に伴うガバナンス懸念
• 不確実性:
  • マクロ（景気減速、物価上昇、金利変動）、建築・食材価格の動向
  • 再発防止策の実効性および関連開示の内容
• 注目すべきカタリスト:
  • 再発防止策の月内開示とその内容
  • 2026年通期業績（売上・利益の回復度合い）
  • 自社物件の開発・売却の進捗（資本循環の状況）
  • DX・BPOによるコスト削減効果の可視化、CDP等ESGスコアの変化

重要な注記

• 会計方針: 特段の会計方針変更の明記なし（ただし一時費用は来期に影響しない一時項目として扱われている）。
• リスク要因: 資料内でも指摘のとおり、物価上昇、金融・地政学リスク、建築コスト上昇、サプライチェーンの変動等が業績に影響し得る。
• その他: 決算資料に「将来見通し等に関する注意事項」があり、予測は目標・仮定に基づくもので確約を与えるものではない旨を明記。再発防止策の進捗は月内開示予定。

※不明な項目や資料に明記がない個別情報は「–」としています。資料は投資判断の参考情報提供を目的とするものであり、本要約は投資助言を目的とするものではありません。

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