決算説明：property technologies（5527）

2025年11月期第３四半期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 3Q（1Q–3Q）ではマンション販売が好調で、開発案件の売上計上も寄与し累計で予算を大幅超過。通期業績予想を上方修正し、株主還元（期末配当の増額・株主優待新設）を発表。中計（VISION2026）に向けた厳選仕入・販売体制強化とテック/SaaSの拡大を強調。
• 業績ハイライト: 売上高36,071百万円（YoY +29.6%）・営業利益1,544百万円（YoY +257.4% ※432→1,544、営業利益率1.6%→4.3%）・当期純利益780百万円（YoY +1,525%）。（良い目安：増収増益で大幅改善）
• 戦略の方向性: 「仕入の質的向上」「販売の質的向上」「コアコンピタンス（Data/AI）強化」。KAITRY（iBuyer/SaaS）と金融機関連携でSaaS収益化を目指す。プレミアムマンション・開発案件を収益性向上の柱に。
• 注目材料: 通期業績予想を修正（売上50,000百万円、営業利益2,000百万円、当期純利益1,000百万円）。期末配当予想を15円→25円に上方修正、株主優待（300株以上：QUOカード5,000円）を新設。
• 一言評価: マンション販売/開発の好調を受け短期業績は改善、在庫と有利子負債の増加を伴う成長フェーズ。

基本情報

• 企業概要: 株式会社 property technologies（証券コード：5527）、中古マンション買取再販・戸建建築・iBuyer/SaaS等の不動産関連事業を展開。代表取締役社長：濱中 雄大。
• 説明者: 発表者の明確な一覧は資料に明示なしが、経営陣（代表 濱中雄大、専務COO 岩尾英志、CFO 松岡耕平ほか主要メンバー）を中心に説明。主発言の趣旨は上記の経営陣メッセージ。
• セグメント: 主に
  • マンション買取再販（ホームネット：スタンダード／プレミアム／開発含む）
  • 戸建（株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホーム）
  • テック／KAITRY（iBuyer、SaaS、KAITRY finance 等）
    （説明資料は「ホームネット」と「戸建2社」を主要表示）

業績サマリー

• 主要指標（2025年11月期 第3四半期累計）
  • 営業収益（連結売上高）：36,071百万円、前年同期比 +29.6%（良い：増収）
  • 営業利益：1,544百万円、前年同期比 +257.4%（432→1,544）、営業利益率 4.3%（前年 1.6%、改善 +2.7pt） （良い：大幅増益）
  • 経常利益：1,274百万円、前年同期比 +503.8%（211→1,274）
  • 純利益（親会社株主に帰属する当期純利益）：780百万円、前年同期比 +1,525.0%（48→780）
  • 1株当たり利益（EPS）：–（資料未掲載）
  • EBITDA（広告宣伝費除く）：2,066百万円、YoY +100.8%（注：OC販売用物件の減価償却処理方法変更の影響あり）
• 予想との比較
  • 3Q累計予算比（期初3Q予算 vs 実績）：売上 32,680 → 36,071（達成率 110.4%）、営業利益 797 → 1,544（達成率 193.7%）、当期純利益 220 → 780（達成率 354.5%）。サプライズ（予算超過）あり。
• 進捗状況（通期修正後予想に対する進捗）
  • 通期修正後売上予想 50,000百万円に対する進捗率：36,071 / 50,000 = 72.1%（良い：上期偏重だが高進捗）
  • 通期修正後営業利益予想 2,000百万円に対する進捗率：1,544 / 2,000 = 77.2%（良い）
  • 当期純利益進捗：780 / 1,000 = 78.0%（良い）
  • 中期経営計画（VISION2026）に対する達成率：中期目標（2026/11 売上600億、営業利益28億等）に対する進捗は資料で段階的取組を記載（現時点では通期予想規模が中計目標の一部に過ぎず到達度は限定的）。
  • 過去同時期との進捗比較：前年3Q比で増収増益の進捗（詳細P11等に時系列データあり）。
• セグメント別状況（3Q累計）
  • ホームネット（マンション）：売上 31,127百万円（前年 22,915 → +8,212M）。内訳：スタンダード26,322M、プレミアム1,223M、開発2,875M。粗利益 4,572百万円（前年 3,297 → +1,275M）。プレミアム・開発は高収益寄与（プレミアム粗利率 22.4%、開発 19.9%）。
  • 戸建2社：売上 4,904百万円（前年 4,895 → +9M）、粗利益 993百万円（前年 1,007 → ▲14M）。2Qまでの遅れを3Qで回復。
  • その他（テック等）：KAITRY関連の進展、金融機関導入等を記載（数値はセグメント資料参照）。
  • 売上構成・収益貢献度：マンション（ホームネット）が主力で増収・増益を牽引。開発案件が上期に28.7億円売上計上。

業績の背景分析

• 業績概要: マンション（特にスタンダードの販売件数増、単価上昇）により売上・粗利増。プレミアムマンションと開発案件の寄与で販管費比率を抑えつつ営業利益率改善。
• 増減要因:
  • 増収要因：スタンダードの引渡件数増（引渡+53件）と単価上昇（平均単価上昇で粗利単価アップ）、開発案件売上計上（上期で28.7億円）、プレミアム物件販売。
  • 増益要因：販管費負担の少ない高額案件（プレミアム・開発）構成比拡大、粗利の増加。
  • 減少要因：長期在庫（240日超）の販売強化で粗利率は一時低下。査定数は厳選仕入の影響で減少（▲8.6%）。
• 競争環境: 中古マンション市場は中長期的に安定（年平均成長率 +0.3%／2015-2024）。当社の優位性は「地方比率の高さ」「成約価格DBとAI」「全国仲介ネットワーク」。プレイヤー間の競争はあるが一次取得者層を主ターゲットに安定需要を取り込み。
• リスク要因:
  • 在庫増（棚卸資産 +24.5億円）と有利子負債増（+20.6億円 vs 2Q）。資金調達コスト・返済負担の上昇リスク。
  • 長期在庫の販売が進まない場合の収益性圧迫。
  • 金利・住宅市場（新築戸建は弱い）・規制変化・施工遅延等の外部要因。
  • 会計処理変更（OC販売用物件の減価償却処理）の比較注意点（EBITDA比較影響）。

戦略と施策

• 現在の戦略（VISION2026）:
  • 仕入の質的向上：査定数目標 70,000件、KAITRY直仕入割合 10%目標。
  • 販売の質的向上：在庫保有期間短縮（200日目標）、直販ルート確立（中古マンション売上高の7%目標）。
  • コアコンピタンス強化：情報網羅性・査定精度向上、SaaS/プロダクト開発体制強化。
  • 中計数値目標（2026/11）：売上600億円、営業利益28億円、当期純利益14億円、ROE 14.6%。
• 進行中の施策:
  • スタンダードマンション：厳選仕入、販売日数・工期短縮、長期在庫一掃を推進（25期は継続実施、4Qで長期在庫の積極販売）。
  • プレミアムマンション：仕入の厳選、リフォーム体制確立、販売チャネル（専門仲介・直販・金融機関紹介・海外仲介）拡充。
  • その他不動産：OC販売（賃貸用へ転換）や開発案件での収益拡大（25期は1Q/2Qで28.7億売上計上）。
  • データ・テクノロジー：KAITRY finance（金融機関向け）拡大、マンションDB整備、PropTech-Labの外部共同研究（空き家対策等）。
• セグメント別施策と成果:
  • マンション（ホームネット）：厳選仕入で粗利単価↑、プレミアム・開発で利益率改善。
  • 戸建：2Qまでの遅れを3Qで回復、販管費圧縮で利益確保。
  • SaaS/KAITRY：みずほ等主要金融機関向け導入進捗、SaaSマネタイズを目指す。
• 新たな取り組み: 国交省の「空き家対策モデル事業」にPropTech-Lab参画、ホームネットとNoahグループ（NY/HK上場）の業務提携で海外富裕層ルートを拡大。

将来予測と見通し

• 業績予想（修正後、2025年11月期通期）
  • 売上高：50,000百万円（期初 46,000 百円 → 修正 +4,000 百円、増減率 +8.70%）
  • 営業利益：2,000百万円（期初 1,640 → 修正 +360 百円、+21.95%）
  • 経常利益：1,600百万円（期初 1,230 → +370 百円、+30.08%）
  • 当期純利益：1,000百万円（期初 730 → +270 百円、+36.99%）
• 予想の前提条件: マンション販売の継続的な好調、上期に計上した開発案件利益の想定、4Qでの長期在庫積極販売を一定織り込み（資料で明示）。
• 予想の根拠と経営陣の自信度: 3Q実績が予算を大幅突破したことを根拠に修正。経営陣は第4四半期に向けてさらに長期在庫を積極販売するとしており、一定の自信を示す（ただし市場変動リスクは注記）。
• 予想修正:
  • 有り：通期予想を上方修正（詳細は上記）。
  • 修正理由：マンション販売好調、開発案件売上計上、利益の見込み向上。
• 中長期計画とKPI進捗:
  • 中期（VISION2026）目標：売上600億等。現状は進捗の初期段階で、25期の施策（厳選仕入・プレミアム拡張・SaaS拡大）を通じ達成を目指す。
  • KPI例：査定数 70,000件目標（2024実績 36,021件）、KAITRY直仕入割合 10%目標（2023 2.1%）。
• 予想の信頼性: 直近期の予算超過実績により修正は現実的な反映。ただし在庫販売の実行力と資金負担が鍵となる点に注意。
• マクロ経済の影響: 為替は重要ではないが、金利上昇（住宅ローン金利）・金融機関の融資状況・住宅市場の需給変化が需要と資金調達コストに影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 安定配当を基本方針とし、足もと業績を踏まえ期末配当予想を上方修正。
• 配当実績:
  • 中間配当：2025年11月期 中間は資料に記載なし（期末のみ修正）。
  • 期末配当（予想）：25円（従来予想 15円 → 修正後 25円）。（良い：増配）
  • 注：2025年8月1日付で1:3株式分割を実施。過去配当は分割換算で記載。
• 特別配当: なし。
• その他株主還元: 新設の株主優待（毎年11月末時点の株主、300株以上でQUOカード5,000円分）。

製品やサービス

• 製品（主要）：中古マンション買取再販（スタンダード・プレミアム）、開発案件（商業ビル等）、戸建住宅（注文住宅請負）、OC（オーナーチェンジ）向け物件。
• サービス（主要）：KAITRY（iBuyerプラットフォーム／最短5秒査定、最短3日現金化対応）、HOME NET Pro（業務支援SaaS）、KAITRY finance（金融機関向けSaaS）。
• 協業・提携:
  • PropTech-Labが国交省空き家モデル事業に参画（AKIYA Revolution協業）。
  • ホームネットがNoahグループ（NY/HK上場）の日本子会社と業務提携：国内外富裕層向け販売ルート拡大。
  • 金融機関とのKAITRY finance導入（みずほ信託、北海道銀行、広島銀行ほか）。
• 成長ドライバー: 厳選仕入による粗利単価向上、プレミアム・開発案件の高収益化、KAITRY/SaaSのマネタイズ、金融機関連携、海外富裕層チャネル。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 中立→やや強気。3Q実績と予算超過を根拠に通期上方修正・増配を発表しており前向きなトーン。
• 表現の変化: 前回説明会と比較して（資料に前回発言の全文はないが）販売の「質的向上」やSaaSマネタイズへの言及が強化されている。
• 重視している話題: 厳選仕入（quality of inventory）、販売スピード改善、テクノロジー（KAITRY/DB/PropTech-Lab）、財務/株主還元。
• 回避している話題: 詳細な資金調達条件や4Qでの在庫処分の具体的な数値・目標値（短期の販売計画詳細）については深掘りなし。

投資判断のポイント（事実整理、助言は行わない）

• ポジティブ要因:
  • マンション販売と開発案件で増収増益、通期上方修正と増配・株主優待で株主還元強化。
  • KAITRY等テック資産、金融機関との連携が長期の収益源となる可能性。
  • 店舗網・全国仲介ネットワークによる仕入情報の優位性。
• ネガティブ要因:
  • 棚卸資産（在庫）増加と有利子負債増加に伴う財務リスク（純有利子負債+1,810百万円 vs 2Q）。
  • 長期在庫（240日超）の販売が粗利率に与える圧力。
  • 金利上昇や住宅市況変化が需要・資金調達に影響。
• 不確実性: 4Qでの長期在庫売却の実行力、KAITRY/SaaSの収益化スピード、外部市場動向（住宅ローン金利等）。
• 注目すべきカタリスト:
  • 4Qの長期在庫売却進捗（通期達成の鍵）
  • KAITRY financeの金融機関導入拡大とSaaS収益化
  • 開発案件の継続的な売上計上（26期以降の仕込み）
  • マクロ（住宅ローン金利、住宅着工・成約動向）

重要な注記

• 会計方針: 2024年11月期末よりOC販売用物件に係る減価償却費の処理方法を変更（表示科目の変更）しており、EBITDA等比較に影響（資料P2注記）。
• その他: 2025年8月1日に1:3株式分割実施。通期業績予想・配当予想の修正は2025年10月14日開示。

（補足）

• 不明な項目は資料に明示がなかったため「–」としています。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.8)」によって自動生成されました。

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