決算短信：property technologies（5527）

2025年11月期第３四半期決算短信〔日本基準〕(連結)

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社予想に対する明確な「サプライズ表記」はないが、通期予想（修正済）に向けて第3四半期累計の進捗は良好（上振れ寄り）。（会社は同日業績予想・配当予想を修正・増配）
• 業績の方向性：増収増益（売上高＋29.6％、営業利益＋256.8％、親会社株主帰属四半期純利益が大幅増）
• 注目すべき変化（前年同期比）：売上高36,071百万円（＋29.6%）、営業利益1,544百万円（＋256.8%）、親会社株主帰属四半期純利益780百万円（前年48百万円 → 大幅改善）
• 今後の見通し：通期予想（売上50,000百万円、営業利益2,000百万円、当期純利益1,000百万円）に対する進捗は売上72%、営業利益77%、純利益78%で、現時点では達成可能性は高いと判断できる。ただし在庫増加・借入残高の増加など財務面の注視が必要。
• 投資家への示唆：中古住宅再生（KAITRYプラットフォーム）を軸にした仕入→リノベ→販売が牽引し、SaaS等の事業拡大も進展。短期的には在庫・流動負債増加と短期借入増が収益拡大と同時に財務リスクを伴っている点に注意。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：株式会社property technologies（証券コード 5527）
  • 主要事業分野：KAITRY事業（中古住宅再生、戸建住宅販売、関連SaaS・情報提供）── 「リアル（住まい）×テクノロジー」による不動産流通・再生
  • 代表者名：代表取締役社長 濱中 雄大
  • URL：https://pptc.co.jp/
• 報告概要:
  • 提出日：2025年10月14日
  • 対象会計期間：2025年11月期 第3四半期連結累計（2024年12月1日～2025年8月31日）
  • 決算説明会：無し（補足資料は作成）
• セグメント:
  • 単一セグメント（KAITRY事業）。主構成：中古住宅再生、戸建住宅、その他（サービス等）
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数：12,356,253株（自己株式を含む）
  • 時価総額：–（記載なし）
  • 期中平均株式数（四半期累計）：12,302,302株
• 今後の予定:
  • 決算発表：本資料（2025/10/14）で第3四半期短信・業績予想修正公表
  • 株主総会／IRイベント：–（本資料に記載なし）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（会社予想との比較・達成率、通期予想は2025/10/14に修正）
  • 売上高（累計）：36,071百万円。通期予想50,000百万円に対する進捗率72.1%
  • 営業利益（累計）：1,544百万円。通期予想2,000百万円に対する進捗率77.2%
  • 親会社株主帰属四半期純利益（累計）：780百万円。通期予想1,000百万円に対する進捗率78.1%
• サプライズの要因：
  • 中古住宅再生事業（ホームネット）が強く寄与：物件仕入→販売の拡大により販売契約額・売上が拡大（販売契約額29,343,663千円、ホームネット売上31,127,285千円、同社営業利益1,568,504千円）
  • ポータル（KAITRY）の活用・iBuyerやSaaS（KAITRY finance）導入等で収益源多様化
  • 営業外費用（支払利息）は増加しているが、営業利益の増加がそれを上回った
• 通期への影響：
  • 第3四半期累計の進捗は通期予想達成に十分寄与しているため、会社の修正予想（増配含む）達成の可能性は高い。ただし、第4四半期に戸建の引渡集中や在庫処理の進捗、金利・資金調達環境の変化が不確定要因。

財務指標（要点）

（単位は原則：千円／百万円表記は注記）

• 要約（第3四半期累計：2024/12/1～2025/8/31）
  • 売上高：36,071,714千円（＝36,071百万円、前年同期比＋29.6%）
  • 売上原価：30,465,782千円
  • 売上総利益：5,605,932千円
  • 販管費：4,061,697千円
  • 営業利益：1,544,234千円（前年432,848千円、＋256.8%）
  • 経常利益：1,274,740千円（前年211,074千円、＋503.9%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：780,936千円（前年48,788千円、＋）
  • 1株当たり四半期純利益（累計）：63.48円（潜在株式調整後63.10円）
• 収益性指標
  • 営業利益率：1,544 / 36,071 = 約4.28%（前年：約1.55% → 大幅改善）
  • 目安：業種により差異。改善は明確。
  • ROE（簡便計算、YTD利益÷期末自己資本）：780,936 / 8,080,789 ≒ 9.66%（目安：8%以上で良好）※YTD利益を用いている点に注意
  • ROA（簡便計算、YTD利益÷総資産）：780,936 / 43,703,898 ≒ 1.79%（目安：5%以上が良好）※同上
• 進捗率分析（通期予想＝会社修正値を参照）
  • 通期売上予想：50,000百万円 → 進捗72.1%
  • 通期営業利益予想：2,000百万円 → 進捗77.2%
  • 通期親会社株主当期純利益予想：1,000百万円 → 進捗78.1%
  • 過去同期間比：前年度は進捗低かったが、今期は高めの進捗
• キャッシュフロー（注記）
  • 四半期連結キャッシュフロー計算書は作成していない（開示なし）→ 営業CF/投資CF等の直接比較は不可
  • 現金及び預金：4,950,371千円（前期末4,961,127千円、ほぼ横ばい）
  • 営業投資有価証券が期末にて「0」（前期2,301,980千円→期末0）に減少
• 貸借対照表（ハイライト）
  • 総資産：43,703,898千円（前期末40,791,956千円、+2,911,942千円）
  • 負債合計：35,623,109千円（前期末33,314,839千円、+2,308,270千円）
  • 純資産：8,080,789千円（前期末7,477,116千円、+603,673千円）
  • 自己資本比率：18.5%（前期 18.3%）→ 目安：40%以上で安定。現状は低め（注意）
  • 流動資産：40,814,532千円 / 流動負債：31,867,979千円 → 流動比率 ≒ 128%（100%超で短期的支払能力は確保）
  • 総負債／純資産（負債比率）：35,623,109 / 8,080,789 ≒ 4.41倍（高いレバレッジ）
• 在庫・仕入関連
  • 販売用不動産：28,241,406千円（前期23,762,725千円、増加）
  • 仕掛販売用不動産：5,603,588千円（前期5,184,937千円、増加）
  • 未成工事支出金：944,243千円（前期437,553千円、増加）
  • 在庫増加は積極的な仕入／保有を示す（販売回転・在庫売却状況を確認要）

特別損益・一時的要因

• 特別利益：固定資産売却益 218千円、株式関連戻入益 153千円（小額）
• 特別損失：当期は固定資産除却損等無し（前期に8,146千円あり）
• 一時的要因の影響：特別損益は小額のため、実質業績は通常営業により改善していると評価可能
• 継続性：一時的要因は限定的で継続性は低い

配当

• 配当実績と予想（注：2025年8月1日に普通株式1株→3株の分割を実施）
  • 2024年11月期（実績）：年間45.00円（分割考慮前/後の表示に注意）
  • 2025年11月期（予想、分割後表示）：期末25.00円、年間25.00円（分割前換算では期末75円、年間75円）
  • 1株当たり当期純利益（通期予想）：81.29円（分割後） → 配当性向（予想）＝25 / 81.29 ≒ 30.8%（目安：配当性向30%程度で中程度の還元）
• 特別配当：無し
• 株主還元方針：配当修正（増配）実施。自己株式消却（58,000株）あり。自社株買い等の追加施策は現時点で開示なし。

設備投資・研究開発

• 設備投資額：–（開示なし）
• 減価償却費（第3四半期累計）：68,220千円（前年78,441千円）
• のれん償却額：78,061千円（前年132,138千円）
• R&D費用：–（開示なし）
• 備考：減価償却・のれん償却はいずれも前年から減少

受注・在庫状況（該当情報）

• 受注状況：販売契約額（2024/12～2025/8）29,343,663千円（前年同期比134.0%、会社開示）
• 在庫状況：販売用不動産・仕掛・未成工事支出金が増加（詳細は上の貸借対照表欄）
• 在庫の質：在庫は主に再生中古物件・戸建等（詳細内訳は開示欄のとおり）

セグメント別情報

• セグメントは単一（KAITRY事業）だが、サービス別の売上は開示あり（第3四半期累計）
  • 中古住宅再生：28,045,996千円（前年22,775,331千円、＋23.0%）
  • 戸建住宅：4,436,583千円（前年4,383,429千円、＋1.2%）
  • その他：393,122千円（前年411,883千円、ほぼ横ばい）
  • その他の収益（収益認識基準外）：3,196,011千円（前年264,487千円、増加；注記あり）
• セグメント戦略：厳選仕入（データベース利用）、KAITRYポータル活用、SaaS提供（KAITRY financeの導入拡大）が主戦略

中長期計画との整合性

• 中期経営計画に関する具体的数値の記載は本短信に無し（進捗は事業拡大・SaaS導入等の記載あり）
• KPI達成状況：KAITRY finance導入行数拡大、販売契約額増加等は中期目標に沿う進捗と判断可能（ただし定量KPIは限定的に開示）

競合状況や市場動向

• 市場環境：首都圏中古マンション成約件数は前年同期比127.1%（需要回復）。一方、在庫件数はほぼ前年並み（97.0%）
• 競合優位性：実取引データベース＋仲介ネットワーク＋AI査定等の統合で差別化を図ると開示
• 競合比較：同業他社比較の定量データは本短信に無し → 比較は別途必要

今後の見通し（会社予想等）

• 通期連結業績予想（修正後、2025/12/1～2025/11/30）：
  • 売上高：50,000百万円（前期比＋20.2%）
  • 営業利益：2,000百万円（前期比＋46.8%）
  • 経常利益：1,600百万円（前期比＋57.0%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：1,000百万円（前期比＋57.3%）
  • 1株当たり当期純利益：81.29円（分割後）
• 予想の前提条件・注記：同日公表の「連結業績予想の修正及び配当予想の修正（増配）」参照。業績予想は合理的前提に基づくが実績は変動あり（開示記載の通り）
• リスク要因：住宅市場の変動、金利上昇、資金調達条件、在庫の販売進捗、建設資材費・人件費上昇、為替等（一般的リスクを会社は注記）

重要な注記

• 会計方針の変更：無し
• 連結範囲の重要な変更：無し
• 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用：有（税金費用の見積り適用に関する注記あり）
• 監査・レビュー：四半期決算に対する監査法人のレビューは無し

（注）

• 数値は会社開示の第3四半期連結累計（2024/12/1～2025/8/31）を基に記載。単位は原則として千円表記を百万円表示に置き換えた箇所あり（本文に明記）。
• 財務比率（ROE/ROA等）はYTD利益を期末残高で割る簡便計算を用いています。年率化や厳密な計算とは異なるため注記のうえ参照ください。
• 不明項目は「–」と表記しています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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