決算説明：MFS（196A）

2026年6月期第1四半期決算説明会書き起こし

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: INVASE の売買モデルが早期に軌道に乗り収益改善（赤字幅▲4,700万→▲400万）した一方、モゲチェックは金利上昇と金融機関の広告費削減で上期▲2.5億円の赤字見込み。生成AI・特別金利・リアルタイム審査を軸にモゲチェックのAI化とサービス強化を推進。
• 業績ハイライト: 連結売上14億円（INVASE のグロスアップ影響大、表面的増加）だが、グロスアップ除く実質売上は約5.38億円で前年同期並み（前年並み：中立）。INVASEは売上倍増（+100% YoY、良い）／モゲチェックは申込数増だが単価下落・Q1で700万円の赤字（悪い）、上期で▲2.5億円見込み（悪い）。
• 戦略の方向性: （1）モゲチェック：特別金利（0.48%）で集客、リアルタイム審査拡大、生成AI（RAGベースのチャット→診断→申込サポート）で完全AI化を目指す；（2）INVASE：CAPMによる割安物件選定＋仕入・販売・12月開始の賃貸管理でワンストップ化、粗利拡大を狙う。
• 注目材料: INVASE の売買モデルが単月黒字化・赤字幅急縮（▲4,700万→▲400万）、12月から賃貸管理事業開始、モゲチェックの特別金利0.48%提供開始（10月〜）、生成AIチャットを10月末リリース（良い）。会計上の「グロスアップ」適用により連結売上が大きく増加（注意）。
• 一言評価: INVASE の立ち上がりはポジティブだが、モゲチェックの短期業績は金利・広告費環境で下押し（短期は慎重、長期のAI化・事業多角化で期待）。

基本情報

• 企業概要: 株式会社 MFS（コード：196A 東証グロース）主要事業：モゲチェック（オンライン住宅ローン仲介・審査支援）、INVASE（不動産投資プラットフォーム・売買/仲介/ローン仲介/賃貸管理）。代表者：代表取締役 CEO 中山田 明。
• 説明会情報: 開催日時：2025年11月13日（木）19:00〜20:00、形式：オンライン（開示資料・書き起こしあり）、参加対象：投資家・アナリスト等（一般向けIR）。
• 説明者: 中山田 明（代表取締役 CEO）発言概要：事業モデル説明、AI化・特別金利・INVASE戦略の説明。平山 亮（取締役 CFO）発言概要：第1四半期のPL概要、グロスアップ影響、モゲチェックの会計上の後ろ倒し説明。塩澤 崇（取締役 CMO）発言概要：市場金利・住宅ローン動向、不動産価格見通し。
• セグメント:
• モゲチェック事業：住宅ローン仲介・審査申込プラットフォーム、広告（金融機関）収入と実行連動の手数料モデル。
• INVASE事業：不動産投資向けサービス（ローン仲介→売買モデル（買取・再販）→賃貸管理を順次展開）、CAPMによる割安物件選定で差益獲得。

業績サマリー

• 主要指標:
  • 営業収益（連結）：14億円（前年同期比 約+200%：表面的増加、ただしINVASEのグロスアップ影響大のため実質売上は約5.38億円で前年同期並み）（注意）。
  • 営業利益：–（開示無）
• 予想との比較:
  • 会社予想に対する達成率：会社は「想定内の動き」と表明（達成率：–）。
  • サプライズの有無：INVASEの売買モデルが早期に黒字化に近づいた点はポジティブなサプライズ（良い）。モゲチェックの上期赤字は事前想定内だが短期的な見た目悪化（悪い）。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率（売上、営業利益、純利益）：–（具体数値未開示）。
  • 過去同時期との進捗率比較：連結売上は前年同期の約3倍（グロスアップ要因）、グロスアップ除くと前年並み。
• セグメント別状況:
  • モゲチェック：Q1で700万円の営業赤字（悪い）、上期通算で▲2.5億円見込み（悪い）。KPI：審査申込数は前年同期比で増加（良い）、単価低下（悪い）、CPAは維持（中立）。会計上：一部売上が実行課金へ移行し計上が3〜6ヶ月後ろ倒しとなる。
  • INVASE：売上前年比 約+100%（倍増、良い）。赤字幅は▲4,700万→▲400万に改善、単月黒字達成。上期・下期ともに黒字想定、通期で黒字見込み。販売用不動産在庫 2.5億円（2025年9月末、同月末在庫はほぼ売却済みと説明）（中立〜良い）。

業績の背景分析

• 業績概要: 連結売上はグロスアップで大幅増に見えるが、実質売上は前年並み。モゲチェックは金利上昇による金融機関の広告費削減で収益悪化、INVASEは売買モデルの立ち上がりで収益性向上。生成AI投入や賃貸管理開始など事業拡充を進行中。
• 増減要因:
  • 増収の主因（INVASE）：売買モデル（CAPMによる割安物件選定）で高属性顧客×高単価物件を獲得し粗利改善（良い）。
  • 減収の主因（モゲチェック）：政策金利上昇→住宅ローン金利上昇→金融機関がオンライン広告費を削減→当社への支払原資減（悪い）。さらに実行課金への移行で売上計上が遅延（短期で悪影響）。
  • 増益の要因：INVASEの単月黒字化・粗利拡大（良い）。
  • 減益の要因：広告費先行投下に対し売上計上が下期へ後ろ倒し（悪い）。
• 競争環境: ネット銀行中心の住宅ローン競争は一時的に緩和（中立）。競合他社も広告削減で撤退するケースがあり、当社はオンラインシェア確保（相対的優位）。INVASEは不動産投資＋ローン付けを一貫提供する点で差別化。
• リスク要因: 為替は限定的だが政策金利・住宅ローン金利動向、金融機関の広告投下方針、物件仕入れスピードと単価、会計処理（グロス/ネット）の影響、仕入資金の調達・在庫リスク。

戦略と施策

• 現在の戦略: モゲチェックは「特別金利（0.48%）」「リアルタイム審査拡大」「生成AIによる診断・申込サポートでAI化」を三本柱に顧客獲得と自動化を推進。INVASEはCAPMベースの割安物件買い→販売（差益）→賃貸管理開始でLTV向上のワンストップ化。
• 進行中の施策: 生成AIチャットを10月末にリリース（RAGベース）、2026年6月末までに住宅ローン診断・申込支援のAI化リリース予定。INVASEは11月に賃貸管理責任者採用、12月から賃貸管理事業開始。仕入チームが稼働し売買モデルを早期展開。
• セグメント別施策:
  • モゲチェック：特別金利提供拡大、リアルタイム審査対応金融機関拡大、AIチャット→診断→フォローの段階的実装。
  • INVASE：オンライン広告＋紹介で高属性顧客獲得、仕入/販売の高速回転、賃貸管理の内製化でストック収益とLTV強化。
• 新たな取り組み: 生成AIを全面活用する方針（AIエージェント連携構想）、INVASEで賃貸管理開始、INVASEの不動産投資コンサルに生成AI導入予定。

将来予測と見通し

• 業績予想: 次期（通期）予想の具体数値：今回の開示では営業利益以下の修正は行っておらず、通期黒字は会社見通し（具体数値：–）。INVASEの売買比率増加に伴う売上総額のグロスアップ反映あり。
• 予想の前提条件: 政策金利は段階的利上げで直近0.75%、2027年にターミナル1.5%想定（会社見立て）。住宅ローン金利は政策金利に連動して上昇。INVASEは物件仕入・販売の高速回転継続を前提。
• 予想の根拠と経営陣の自信度: INVASEの実績を踏まえて自信を表明（単月黒字、上期下期とも黒字想定）。モゲチェックは短期の逆風を一定想定内で受け止めており、下期以降の回復に期待（中立〜慎重）。
• 予想修正: 通期予想の修正は今回なし（営業利益以下は据え置き）。会計上の表示（グロスアップ）を適用したため連結売上は増えるが営業利益等は現時点で変更せず。
• 中長期計画とKPI進捗: 中期（ビジョン2030）掲載継続。中期KPI例：申込→実行率を12%想定（合理的・保守的と説明）。INVASEは粗利ベースで50億円目標（粗利目標として提示）。進捗：INVASEは短期間で拡大中、モゲチェックはAI化で中長期改善見込み。
• マクロ経済の影響: 政策金利・住宅ローン金利、賃金上昇、ペアローン比率、50年ローン普及等が不動産価格・需要に影響。金利上昇はモゲチェック短期逆風、INVASEは不動産価格上昇で追い風（双方の影響あり）。

配当と株主還元

• 配当方針: 今回の説明・書き起こしに配当方針の具体的言及なし（–）。
• 特別配当: なし（開示なし）。
• その他株主還元: 自社株買い等の開示なし（–）。

製品やサービス

• 製品: モゲチェック：住宅ローン比較・申込プラットフォーム、特別金利0.48%の商品提供（10月開始）。INVASE：不動産売買（仕入・再販）、ローン媒介、12月より自社賃貸管理開始。
• サービス: 生成AIチャット（10月末リリース）→今後住宅ローン診断・申込サポートまでAI化、INVASEではAIアドバイザー×ヒトのハイブリッドで物件提案。提供エリア：主に国内（都心部中心想定）。顧客層：モゲチェックは住宅購入検討者、INVASEは年収1,000万以上の高属性投資家が多い。
• 協業・提携: ホームズ、アットホームとは既に連携開始。SUUMOは今回図示のみで具体連携は未確定。金融機関（主にネット銀行）と特別金利提供など連携強化中。
• 成長ドライバー: INVASEの売買モデル拡大と賃貸管理の内製化、モゲチェックの特別金利導入とAI化による診断・申込の効率化・差別化。

Q&Aハイライト

• 注目の質問と回答:
  • Q: モゲチェックの業績は予想通りか？ A: 想定内であり当面は厳しいが一時的と認識。
  • Q: モゲチェックの単価下落・CPA維持の理由は？ A: 銀行の広告費削減で支払原資減、CPAはマーケティング改善で維持。
  • Q: INVASEの売買シフトで利益が増えない理由は？ A: 粗利率の実績がまだ限定的で通期で確度高く見積もれないため営業利益以下は未修正。
  • Q: 在庫（販売用不動産）2.5億円の意味合いは？ A: 9月末の残高で、10月末には概ね売却済み。販売サイクルは1〜2ヶ月と説明。
• 経営陣の姿勢: 課題（モゲチェックの短期逆風）を認めつつ、INVASEの成長とAI化を全面に押し出す強気かつ説明責任を果たす姿勢。保守的な前提（実行率12%など）を示して説明。
• 未回答事項: 在庫の最大保有可能額、現預金の詳細な運用スケジュール（概要は示唆）、一部他社AI連携の具体性（SUUMOなど）は限定的な説明に留まる。

経営陣のトーン分析

• 自信度: INVASEには強い自信（強気）。モゲチェックには短期的な懸念認識だが中長期での回復（AI化）に自信（中立〜前向き）。
• 表現の変化: 前回比で大きな軸変化はなく、金利見通し・ターミナルレート想定は維持。AI投資を強く押し出す姿勢が明確化。
• 重視している話題: AI化（生成AI）、INVASEの売買モデル拡大と賃貸管理開始、特別金利による差別化。
• 回避している話題: 在庫上限や一部数値の開示（最大調達額等）は回避・非開示。

投資判断のポイント（情報整理）

• ポジティブ要因: INVASEの早期改善と単月黒字化（良い）、賃貸管理開始でストック収益化（良い）、モゲチェックの特別金利0.48%で集客増（良い）、生成AI導入で差別化（良い）。
• ネガティブ要因: モゲチェックの上期で▲2.5億円の赤字（悪い）、売上計上の後ろ倒しによる短期的な見た目悪化（悪い）、金融機関の広告費動向に依存（悪い）。
• 不確実性: 金利動向（政策金利・住宅ローン金利）、不動産価格動向、INVASEの粗利率の安定性、仕入資金調達・在庫リスク。
• 注目すべきカタリスト: 特別金利提供の拡大（金融機関パートナー拡大）、リアルタイム審査対応金融機関拡大、12月の賃貸管理事業開始、INVASEの粗利率の継続性、次回決算での営業利益・セグメント別詳細。

重要な注記

• 会計方針: INVASE の売買（買取）比率増により一部売上を総額表示（グロスアップ）適用。連結売上が大きく膨らむが営業利益以下は現時点で据え置き。表記変化に注意。
• リスク要因: 決算説明書にもある通り将来見通しには既知・未知のリスクあり（政策金利変動、業界動向等）。一部情報は一般公開情報に基づくため検証されていない旨の注意書き。
• その他: 書き起こしは一部質問・回答を編集しており実際のやり取りと異なる場合あり。

（参考）決算説明資料： https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS05136/51391df0/dca7/4d34/a0ca/786b044e5ef8/140120251113599426.pdf
注記：提示情報に基づき整理しました。不明項目は「–」としています。本まとめは情報整理を目的とし、投資助言を行うものではありません。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.11)」によって自動生成されました。

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