企業分析：東京テアトル（9633）

企業の一言説明

東京テアトルは、不動産、映像、飲食の多角的な事業を展開する複合企業です。特に不動産事業は、安定した賃貸収入と中古マンション再生販売の好調により、企業全体の収益を牽引しています。

投資判断のための3つのキーポイント

• 不動産事業の安定性・成長性: 不動産賃貸事業の高稼働率維持と、首都圏における中古マンション再生販売の好調が、事業全体の収益安定化と成長を支えています。直近の中間決算では、不動産事業が営業利益を大幅に押し上げ、通期予想を既に超過する要因となりました。
• 利益の質と特殊要因への留意: 過去の決算では、固定資産売却益などの特別利益が純利益を大きく左右しており、コア事業からの利益創出力だけでなく、一時的な特殊要因が業績に与える影響を十分に理解する必要があります。直近の中間決算でも多額の固定資産売却益を計上しており、通期業績予想の据え置き背景には慎重な見方が潜んでいる可能性があります。
• バリュエーションと市場センチメント: PBRが0.62倍と業界平均（0.9倍）を大きく下回る水準にあり、純資産価値に比べて株価が割安であると評価できます。しかし、PERは業界平均より割高で、信用倍率が21.98倍と高水準であるため、将来的な売り圧力が株価の上値を抑える可能性があり、慎重な検討が求められます。

企業スコア早見表

注目指標サマリー

1. 企業概要

東京テアトル（証券コード: 9633）は、1946年に設立された東京都新宿区に本社を置く複合企業です。主要な事業領域は、映画興行や映画制作・配給、シネアドなどを手掛ける「映像関連事業」、焼鳥チェーン「串鳥」などを運営する「飲食関連事業」、そして不動産賃貸、中古マンションの再生販売を行う「不動産関連事業」の三本柱です。特に不動産関連事業は、安定した賃貸収入と中古マンション再生販売の好調が収益の柱となっています。同社は特定の技術的独自性よりも、多角的な事業ポートフォリオによるリスク分散と、長年の事業運営で培ったノウハウを強みとしています。

2. 業界ポジション

東京テアトルは「不動産業」に分類されていますが、映像、飲食、不動産と多角的な事業を展開しており、単一の業界での市場シェアを測ることは困難です。各事業分野において、大手企業とは異なるニッチな市場でのポジションを築いています。例えば、不動産事業では安定した賃貸ポートフォリオと中古マンション再生販売の専門性を有し、競争が激しい不動産市場で独自の強みを発揮しています。映像関連事業では、特定の作品配給やミニシアター運営で特色を出しています。
競合比較の財務指標では、同社のPER（株価収益率）は17.11倍と不動産業界平均の11.3倍と比較して割高に見えます。これは、将来の収益成長に対する期待や、直近の純利益が特別利益によって大きく押し上げられていることなどが影響している可能性があります。一方で、PBR（株価純資産倍率）は0.62倍と業界平均の0.9倍を下回っており、純資産価値に対する株価の割安感が強い状態です。これは、企業が保有する資産が株価に十分に評価されていない状況を示唆しています。

3. 経営戦略

東京テアトルは、提供された決算短信に具体的な中期経営計画の数値目標は明示されていませんが、各事業セグメントにおいて着実な戦略を進めています。特に不動産関連事業は、賃貸オフィスの高い稼働率を維持しつつ、首都圏の中古マンション再生販売を強化することで、収益基盤の安定化と成長を両立させる方針です。直近の決算では、この中古マンション再生販売が好調で、売上高・営業利益の増加に大きく貢献しました。
最近の重要な経営戦略としては、2026年3月期中間期において、商業ビル1物件の取得が行われたことが挙げられます。これは、不動産賃貸ポートフォリオの強化を通じた安定収益の確保に繋がる投資です。また、99百万円の自己株式取得も実施されており、株主還元への意識も伺えます。一方で、映像関連事業においては、映画興行の作品ごとの不確実性や制作配給の収益性向上が課題とされています。

今後のイベント:

• March 30, 2026 at 12:00 AM UTC: Ex-Dividend Date（配当落ち日）

【財務品質スコア】Piotroski F-Score

• 総合スコア: 2/9 (C: やや懸念)
  • 投資家向け解釈: Piotroski F-Scoreは、企業の財務健全性を9つの視点から評価する指標です。7点以上は財務が優良、5-6点は普通、4点以下は要注意とされます。東京テアトルの2点というスコアは、企業の財務において改善すべき点が複数存在することを示唆しており、詳細な確認が必要です。特に、収益性スコアと効率性スコアが低いことが主な要因です。

【収益性】

【財務健全性】

【キャッシュフロー】

• 営業キャッシュフロー（過去12か月）: 251百万円
  • 主要な事業活動で創出された資金はプラスであり、堅実な事業運営を示唆します。
• フリーキャッシュフロー（過去12か月）: -1,210百万円（マイナス）
  • 企業が自由に使えるキャッシュフローがマイナスとなっています。これは、提供されたデータ上、営業活動によるキャッシュフローだけでは設備投資などの資金需要を賄いきれていない状況を示唆しています。ただし、決算短信に見られるように、不動産売却による投資キャッシュフローが計上されている場合はその影響を考慮する必要があります。

【利益の質】

• 営業CF/純利益比率（過去12か月）: 0.19
  • 一般的に1.0以上が健全とされますが、0.19という低い比率は、純利益の一部が非現金性の要因（特別利益や会計上の利益）によって過大に計上されている可能性を示唆しています。特に、営業キャッシュフローが純利益に比べて著しく低い状況であり、「利益の質評価: D (要注意（利益の質に懸念）)」という評価が妥当です。これは、過去の固定資産売却益などの特別利益が純利益を大きく押し上げたことによる影響と解釈できます。

【四半期進捗】

2026年3月期第2四半期（中間期）決算によると、会社の通期予想（修正なし）に対する進捗状況は以下の通りです。

• 売上高: 通期予想18,200百万円に対し、中間実績10,119百万円、進捗率55.6%（概ね順調）。
• 営業利益: 通期予想50百万円に対し、中間実績84百万円、進捗率168.8%（既に通期予想を大幅に超過）。
• 親会社株主に帰属する中間純利益: 通期予想600百万円に対し、中間実績679百万円、進捗率113.2%（既に通期予想を大幅に超過）。

会社は現時点で通期予想を据え置いていますが、中間実績が営業利益・純利益ともに通期予想を上回っている点は注目に値します。特に、中間期に計上された固定資産売却益872百万円が純利益を大きく押し上げたことが要因の一つであり、下期にこれらの特別利益が継続するか、あるいは費用が発生するかを注視する必要があります。

【バリュエーション】

• PER（会社予想）: 17.11倍
  • 不動産業界平均PER11.3倍と比較すると割高な水準です。「株価が利益の何年分か」を示すPERが業界平均より高いということは、市場が同社の将来の成長性をある程度織り込んでいるか、あるいは直近の利益が一時的な要因で変動している可能性を示唆します。
• PBR（実績）: 0.62倍
  • 不動産業界平均PBR0.9倍と比較すると割安な水準です。PBRが1倍未満であることは「株価が純資産の何倍か」を示し、企業の解散価値を下回っている状態を意味しますため、純資産価値から見ると割安感があります。
• 目標株価（業種平均PER基準）: 2212円
• 目標株価（業種平均PBR基準）: 2171円
  • これらの目標株価は現在の株価1,493.0円と比較して上回っており、特にPBR基準では純資産価値からの割安感が際立っています。

【テクニカルシグナル】

シグナルは現在、特段の売買シグナルを示していません。

【テクニカル】

現在の株価1,493.0円は、52週高値1,563円、安値1,000円の中では87.6%の位置にあり、高値圏で推移しています。

• 5日移動平均線1,489.60円、25日移動平均線1,478.64円、75日移動平均線1,440.32円、200日移動平均線1,275.59円の全てを上回っており、短期から長期にわたる良好な上昇トレンドが継続していることを示唆しています。特に200日移動平均線と株価の乖離が大きいことから、比較的力強い上昇基調にあることが分かります。

【市場比較】

過去1年間の株価リターンは+38.50%であり、日経平均株価の+37.40%を1.10%ポイント上回る良好なパフォーマンスを示しています。しかし、直近1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月では市場平均（日経平均、TOPIX）を下回る動きとなっており、株式市場全体の強い地合いと比較すると、勢いが鈍化している可能性も考えられます。

6. リスク評価

注意事項:

• ⚠️ 信用倍率が22.0倍と高水準です。これは将来の株価の上昇局面で、信用買い方の利益確定売りや追証による投げ売りが発生し、株価の上値を抑える売り圧力となるリスクがあるため注意が必要です。

【定量リスク】

• ベータ値: 0.17
  • ベータ値は市場全体（日経平均やTOPIX）の値動きに対する個別銘柄の感応度を示す指標で、0.17という低い値は、市場全体が変動する際の株価の変動幅が市場に比べて小さい、すなわち市場リスクが低い銘柄であることを意味します。
• 年間ボラティリティ: 13.61%
  • 株価の年間変動幅が約13.61%程度と想定されます。これは市場全体と比べると比較的安定している方ですが、株価が変動するリスクは常に存在します。
• 最大ドローダウン: -33.31%
  • 過去において、この銘柄に投資した場合の最大損失率が-33.31%であったことを示します。仮に100万円投資した場合、この程度の損失を経験する可能性があることを意味します。
• 年間平均リターン: -14.29%
  • 過去のデータに基づくと、年間平均リターンはマイナスとなっていますが、これは特定の期間のパフォーマンスに大きく影響されるため、長期的な視点での評価が必要です。
• シャープレシオ: -1.09
  • 投資リスクに見合うリターンが得られているかを示す指標で、一般的に1.0以上が良好とされます。-1.09という値は、取ったリスクに対して得られたリターンが期待を下回ることを示唆しており、リスク効率の面では改善の余地があると言えます。

【事業リスク】

• 映画興行・配給事業の作品依存リスク: 映画事業は、配給する作品のヒット如何によって収益が大きく変動する傾向があります。特定の作品に興行収益が集中しやすく、安定的な収益確保には作品ラインナップの多様化やヒット作の継続的な確保が課題となります。
• 不動産市況の変動リスク: 主力である不動産関連事業、特に賃貸市場の変動や中古マンション再生販売の需給バランス、価格変動は、直接的に同社の業績に影響を与えます。金利上昇や景気後退などによる不動産市場の悪化は、主要事業の収益性を低下させる可能性があります。
• 特別利益の継続性に関するリスク: 近年の純利益は、固定資産売却益など一時的な特別利益に大きく依存する傾向が見られます。これらの特別利益は継続性が低いため、コア事業の収益力が十分に向上しない場合、次年度以降の純利益水準が大きく低下する可能性があります。

信用取引状況

• 信用買残: 380,300株
• 信用売残: 17,300株
• 信用倍率: 21.98倍
  • 信用倍率が20倍を超える高水準にあるということは、将来的に大量の信用買い残が解消される際に売り圧力となり、株価の上昇を阻害する要因となる可能性があります。投資家は、この高い信用倍率が株価に与える影響に注意を払う必要があります。

主要株主構成

上位株主には自社（自己株口）が最も多く、金融機関や事業会社も上位に位置しています。これは、安定株主の存在を示唆しつつも、特定の大株主による経営への影響力も考慮すべき点です。

8. 株主還元

• 配当利回り（会社予想）: 0.67%
  • 現在の配当利回りは比較的低い水準です。
• 1株配当（会社予想）: 10.00円
• 配当性向（会社予想EPS 87.24円に基づく）: 11.46%
  • 会社予想のEPSに基づく配当性向は低く、利益を内部留保し、事業投資に回す姿勢がうかがえます。過去には特別利益の影響で配当性向が極端に低くなるケースもありました。 （データにあるPayout Ratio 4: 5.11%は2025年3月期EPS429.04に対するもので、変動が大きい）
• 自社株買いの状況: 2026年3月期中間期において、99百万円の自己株式取得支出を実施しており、配当だけでなく自社株買いによる株主還元も行っています。

SWOT分析

強み

• 不動産賃貸事業による安定的なキャッシュフローと、中古マンション再生販売による成長ドライバー。
• 映像、飲食、不動産の複数セグメントを持つことによる事業リスクの分散。

弱み

• 利益の質が特別利益に大きく左右され、本業からのキャッシュ創出力が相対的に低い傾向。
• 高い信用倍率による株価の需給悪化リスク。

機会

• 首都圏における中古マンション市場の堅調な推移が、不動産再生販売事業のさらなる拡大を後押しする可能性。
• 経済活動の回復に伴う映画興行および飲食事業の需要回復。

脅威

• 不動産市況の悪化や金利変動が、不動産関連事業の収益性に与える悪影響。
• 映画コンテンツの多様化と競争激化による興行収入の不安定化。

この銘柄が向いている投資家

• バリュー投資家: PBRが業界平均を下回っており、純資産価値から見た割安感を重視する投資家には魅力的な選択肢となり得ます。
• 長期的な視点を持つ安定志向の投資家: 多角的な事業展開によるリスク分散を評価し、不動産事業からの安定した収益基盤を企業価値と捉える投資家。

この銘柄を検討する際の注意点

• 利益の変動性: 過去の業績が示唆するように、特別利益の計上が純利益に大きく影響するため、コア事業の収益力と一時的な要因を区別して分析することが不可欠です。
• 市場からの評価: PBRは割安ですがPERは割高である上、信用倍率が高いことから、市場からの評価や需給状況が株価に与える影響を常に意識する必要があります。

今後ウォッチすべき指標

• 不動産関連事業の売上高・営業利益の推移: 特に中古マンション再生販売の件数や収益性が成長の鍵を握るため、その進捗を詳しく追う必要があります。
• 通期業績予想の修正有無と内容: 中間期で通期予想を大幅に上回っているため、会社が今後発表する業績修正の内容、特に特別損益の内訳や下期の事業見通しを注意深く確認することが重要です。

成長性: B (堅実成長)

• 根拠: 売上高は概ね増加傾向にあり、特に不動産関連事業がけん引役となっています。直近の中間期決算では、売上高が前年同期比8.2%増と堅調に伸びていますが、利益成長は特殊要因の影響を受けやすく、安定的な高成長企業とまでは言えないため、B評価としました。

収益性: C (改善の余地)

• 根拠: 過去12か月のROEは8.35%で、一般的な目安である10%には届いていません。また、営業利益率も1.66%と低水準です。2025年3月期のROEが21.54%と高いのは多額の特別利益によるもので、事業本来の収益力としては改善の余地が大きいと判断し、C評価としました。

財務健全性: A (良好)

• 根拠: 自己資本比率は53.7%と安定しており、流動比率も2.42倍と短期的な資金繰りに問題がない非常に健全な状態です。Piotroski F-Scoreが2/9と低い点は懸念ですが、主要な2つの安全指標が高い水準にあるため、総合的にA評価としました。

バリュエーション: B (適正〜割安)

• 根拠: PBRが0.62倍で業界平均0.9倍と比較して割安であるため、純資産価値に比べて株価は低いと評価できます。一方で、PERは17.11倍で業界平均11.3倍より割高な水準です。両指標を総合的に判断すると、純資産からの割安感はあるものの、利益面からは割高感もあるため、B評価としました。

重要な注意事項

本レポートの作成にあたり、同じ情報を複数セクションで繰り返さないよう留意し、簡潔で読みやすい文章を心がけました。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 1,493円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.17)」によって自動生成されました。

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企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。