決算説明：アーバネットコーポレーション（3242）

2026年６月期第１四半期決算説明会資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 都市型賃貸マンションの竣工・一棟販売が進み、当第1四半期は売上・利益が堅調。子会社ケーナインの業績も好調。通期業績予想に変更はなし（期初計画に織り込み済み）。新規開発（赤坂のアパートメントホテル）など成長投資を継続。
• 業績ハイライト: 連結売上高14,234百万円（前年同期比 +697.5%（大幅増収））、連結営業利益2,647百万円（前年同期は営業損失130百万円のため直接比較不可 → 大幅増益）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,653百万円（前年同期は△200百万円）。売上総利益率は24.8%（前年同期28.8%→低下：やや注意）。
• 戦略の方向性: 都心一等地を含む開発案件の継続（完成後の一棟売却も想定）、インバウンド向け中長期滞在需要の取り込み（赤坂プロジェクト）、グループ（ケーナイン）とのシナジー推進、調達資金は土地取得・工事・M&A等に充当。
• 注目材料: 新株予約権の行使完了による資金調達（調達額合計 約2,547百万円）、赤坂でのアパートメントホテル用地取得（客室数51室、竣工2028年予定）、株主優待制度導入（500株以上・1,000株以上にQUOカード）。
• 一言評価: 都市型賃貸マンション竣工・引渡しの寄与で四半期業績は大幅改善。損益構造はプロジェクト依存で四半期変動が大きい点は留意。

基本情報

• 企業概要: 株式会社アーバネットコーポレーション（証券コード：3242）
  主要事業分野：不動産開発販売（都市型賃貸マンション開発・1棟販売、分譲マンション等）、不動産仕入販売（買取再販）、不動産賃貸・仲介、ホテル事業、第二種金融商品取引業
• 代表者名: 代表取締役会長 兼 CEO 服部 信治、代表取締役社長 田中 敦
• 説明会情報: 開催日時 2025年11月6日（資料日付）。説明会形式：–（資料提示および当社IR動画配信あり／日経・東証IRフェアでの個人投資家向け説明会も実施）
• 参加対象: –（投資家向け資料。個人投資家向け活動を明記）
• 説明者: 服部 信治（代表取締役会長兼CEO）、田中 敦（代表取締役社長）等（発言概要：第1四半期は竣工・売上計上が進み好調、通期予想据え置き、成長投資と株主還元を両立）
• 報告期間: 2026年6月期 第1四半期（対象会計期間：2026年6月期の第1四半期）
  配当支払開始予定日：–（配当予想は年間22円）
• セグメント:
  • 不動産事業：不動産開発販売（都市型賃貸マンション、戸建、テラスハウス、用地転売、建築請負等）、不動産仕入販売（買取再販）、不動産賃貸・仲介等
  • ホテル事業：宿泊運営等
    （セグメント利益は連結営業利益ベースで調整あり）

業績サマリー

• 主要指標（連結、百万円）
  • 営業収益（売上高）: 14,234 百万円、前年同期比 +697.5%（良：大幅増収、注：前年同期は都市型賃貸マンションの売上計上がなかったため大幅増）
  • 営業利益: 2,647 百万円、前年同期比 –（前年同期は営業損失130百万円のため比較不可）、営業利益率 約18.6%（2,647/14,234；良：黒字化かつ高い利益率）
  • 経常利益: 2,420 百万円、前年同期比 –（前年は△262百万円のため比較不可）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益: 1,653 百万円、前年同期比 –（前年は△200百万円）
  • 1株当たり利益（EPS）: 約44.01 円（計算値：1,653百万円 ÷ 発行済株式数37,574,100株）、前年同期は赤字のため比較不可（–）
  • その他BS指標：たな卸資産 40,539 百万円（前期末比 △2.2%：減少＝良材料：売上計上による在庫圧縮）、自己資本比率 30.4%（前期末比 +2.6%＝良）
• 予想との比較:
  • 会社予想（2026年6月期通期、2025年8月7日発表）に対する進捗率：売上高 38.4%（37,044に対して14,234）、営業利益 73.1%（3,623に対して2,647）、経常利益 84.9%（2,850に対して2,420）、親会社株主純利益 87.0%（1,900に対して1,653） → 通期予想に対する進捗は良好（会社は期初計画に織り込み済みとしている）
  • サプライズの有無：通期予想の修正はなし。第1四半期の進捗は高めだが期初計画織り込みのため「サプライズの修正なし」
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率（上記）: 売上 38.4%（良：高進捗）、営業利益 73.1%（良）
  • 中期経営計画 / 年度目標に対する達成率：–（明示なし。ただし通期計画に対して第1Q進捗は順調）
  • 過去同時期との進捗比較：前年同期は都市型賃貸マンション販売がなく大幅増（変動要因が大きい）
• セグメント別状況（百万円）
  • 売上高（連結合計）: 14,234 百万円
  • 不動産事業 計: 14,180 百万円（うち不動産開発販売 13,608 百万円）
  • 都市型賃貸マンション：229戸、売上 10,512 百万円（増収：4棟229戸を主にファンドへ販売） → 収益貢献度大（良）
  • 戸建（ケーナイン由来）: 売上 231 百万円（横ばい、好調維持）
  • テラスハウス: 売上 469 百万円（前期517 → △47 百万円、販売価格の影響）
  • 用地転売: 売上 2,354 百万円（増収：1,581 百万円増）
  • 建築請負: 売上 42 百万円（減少）
  • 不動産仕入販売（買取再販）: 417 百万円（増収）
  • 不動産賃貸・仲介等: 155 百万円（微減）
  • ホテル事業: 売上 53 百万円（前年57→ △3 百万円、夏季のインバウンド一時減少が影響）
  • セグメント利益: 不動産事業 2,988 百万円（増益、都市型賃貸マンション増収による寄与）、ホテル事業 10 百万円（微減）

業績の背景分析

• 業績概要: 第1四半期は都市型賃貸マンションの竣工・引渡しによる大口売上計上が主因で大幅増収増益。ケーナイン（子会社）の戸建・テラスハウス販売も堅調。ホテルは季節要因やSNS上の誤情報等で一時的にインバウンドが減少し若干のマイナス。
• 増減要因:
  • 増収主要因: 都市型賃貸マンション（4棟229戸）の竣工・販売による大口売上、用地転売の増加、ケーナインの売上好調
  • 増益主要因: 収益性の高い物件を含むプロジェクト売却により営業利益が大幅改善
  • 減益/マージン低下要因: 売上総利益率は24.8%に低下（前年1Q 28.8%）、販売費・一般管理費が人員増・給与引上げで増加、仲介手数料増加
• 競争環境: 都心一等地等希少性の高い物件取得とデザイン性を訴求。不動産開発・販売はプロジェクト差が大きく、競合は多数あるが同社は都心開発・一棟売却で差別化を図る。
• リスク要因: 金利上昇による調達コスト、需給変化（住宅需要、インバウンド回復程度）、施工コスト・資材価格、SNS等によるブランド影響、為替は事業に限定的だが海外需要の影響（中国等の訪日客減少）あり。

戦略と施策

• 現在の戦略: 都市部中心の開発・竣工による売却益確保と、一棟販売を含むポートフォリオ最適化。調達資金（新株予約権行使等）を土地取得・工事代金・M&A資金に充当して成長投資を継続。
• 進行中の施策:
  • 赤坂プロジェクト：都心一等地でアパートメントホテル用地取得（51室、竣工予定2028年）、完成後に一棟販売予定。中長期滞在インバウンド需要取り込みを目指す。
  • 都市型賃貸マンション複数（平井、松濤、三宿等）の竣工・販売実施。
• セグメント別施策:
  • 不動産開発販売：プロジェクト開発力を活かした高収益物件の仕上げ・販売
  • ケーナイン（戸建・テラスハウス）：地場商品で販売強化、グループ間シナジー活用
  • ホテル：立地戦略とプロダクト設計でインバウンド回復を取り込む（赤坂PJ等）
• 新たな取り組み: 株主優待制度の導入（2024年12月末基準日より）、IR活動の強化（個人投資家向け説明会実施）。（赤坂PJの開発は新規取り組みとして注目）

将来予測と見通し

• 業績予想（会社発表、2026年6月期通期、2025年8月7日発表）:
  • 売上高予想：37,044 百万円
  • 営業利益予想：3,623 百万円
  • 経常利益予想：2,850 百万円
  • 親会社株主に帰属する当期純利益予想：1,900 百万円
• 予想の前提条件: 為替等の明示的想定なし。会社はプロジェクトごとの竣工・売上計上タイミングを踏まえた期初計画を前提としている。
• 予想の根拠と経営陣の自信度: 第1Qの高進捗は収益性の高い物件が含まれているためとの説明。通期予想に変更なし（会社は期初計画に織り込み済みとの姿勢で自信は中立～やや強気のトーン）。
• 予想修正: 通期予想の修正はなし（発表時点）。
• 中長期計画とKPI進捗:
  • 中期計画の具体KPIは資料に明示なし。進捗は第1Qの売上・利益進捗が通期計画に対して良好。
  • ROE・配当性向目標等の具体数値明示なし。ただし配当方針として年間22円予想、配当性向の推移を提示。
• 予想の信頼性: 同社はプロジェクト単位・四半期変動が大きい事業特性を明示しており、四半期の数値はばらつきがある点に注意。
• マクロ経済の影響: インバウンド需要、金利動向、住宅市況、建築コスト・資材価格の変動等が業績影響要因。

配当と株主還元

• 配当方針: 株主還元を重視。2026年6月期配当予想は中間11円、期末11円、年間22円（期初予想通り）。
• 配当実績:
  • 2026年6月期（予想）：中間11円、期末11円、年間22円（前年実績とほぼ同水準＝維持）
  • 配当性向：過去の推移で概ね30～40%台（資料に推移グラフあり）
• 特別配当: なし
• その他株主還元: 株主優待制度（基準日12月末・6月末、500株以上 QUOカード2,500円、1,000株以上 QUOカード5,000円）。自社株買い等の記載なし。

製品やサービス

• 主要製品/物件（抜粋）:
  • 都市型賃貸マンション群（アジールコート松濤、アジールコート三宿テラス、平井プロジェクト等）
  • ケーナイン竣工物件（リムテラス三軒茶屋 ザ・クラス、FOLS東蒲田 等）
  • アパートメントホテル（赤坂プロジェクト：取得済、51室、竣工2028年予定）
• サービス: 賃貸仲介・運営、ホテル運営等
• 協業・提携: 特に明示なし（グループ内シナジーの活用は明記）
• 成長ドライバー: 都心立地の高収益物件開発・引渡し、用地転売、ケーナインの戸建・テラスハウス販売、赤坂のホテル開発

Q&Aハイライト

• 注目の質問と回答: –（資料にQ&A記載なし）
• 経営陣の姿勢: IR・個人投資家向け活動を積極的に行う姿勢（日経・東証IRフェアでの説明会実施、動画配信）
• 未回答事項: 詳細な中期KPIやプロジェクト別の収益見通し等、個別の将来キャッシュフロー想定は資料に未記載（–）

経営陣のトーン分析

• 自信度: 第1四半期の好調を踏まえ「通期予想据え置き」を明言しており、慎重かつ前向き（中立～やや強気）のトーン
• 表現の変化: 前回説明会との比較は資料に記載なし（–）
• 重視している話題: 竣工・販売の進捗、資金調達（新株予約権行使）、赤坂等の開発案件、株主還元（配当・優待）、個人投資家向けIR強化
• 回避している話題: 四半期ごとのボラティリティや個別プロジェクトの詳細リスク要因の深掘りは限定的

投資判断のポイント（情報整理）

• ポジティブ要因:
  • 第1Qでの大口竣工・販売による大幅増収増益（進捗率良好）
  • ケーナインの安定した販売実績とグループシナジー
  • 調達済資金（新株予約権行使）による成長投資余力
  • 株主還元（年間22円＋株主優待）を公表
• ネガティブ要因:
  • プロジェクト依存度が高く四半期ごとの業績変動が大きい
  • 売上総利益率の低下、販管費上昇（人件費増）
  • インバウンドや景気動向、建築コスト・金利上昇などの外部リスク
• 不確実性: 竣工・引渡しタイミング、販売先（ファンド等）の需要動向、赤坂PJの完成・販売スケジュール
• 注目すべきカタリスト:
  • 赤坂プロジェクトの進捗（着工・竣工・販売スケジュール）
  • 通期業績発表（中間・期末）およびプロジェクト別売上計上状況
  • 建築コスト・金利動向、インバウンド回復の進展

重要な注記

• 会計方針: 特段の変更は資料に明示なし（–）
• リスク要因: 資材費や人件費上昇、インバウンド需要の変動、施工遅延等を通常リスクとして留意
• その他: 新株予約権の行使完了（2025年9月9日）により資本金・資本準備金が増加、調達資金は事業用地取得・工事代金・M&A等に充当予定

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.12)」によって自動生成されました。

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