企業分析：リアルゲイト（5532）

企業の一言説明

リアルゲイトは、都心部の築古ビルなどを再生・バリューアップし、高付加価値オフィスやホテルとして提供する不動産再生に特化した企画・開発・運営企業です。親会社であるサイバーエージェントとの連携も特徴で、成長を続けるグロース市場の不動産プレーヤーです。

投資判断のための3つのキーポイント

• 高成長と高収益性: 近年、売上高・利益ともに急成長を遂げており、特に直近四半期は大幅な増益を記録。高い営業利益率とROEを維持し、収益性の高さが際立っています。
• 独自のビジネスモデルと戦略的提携: 築古ビル再生というニッチかつ需要の高い領域で、企画から運営まで一貫して手掛ける強みがあります。最近のヒューリックとの戦略的業務提携は、今後の事業規模拡大への期待を高める要因です。
• 高い財務リスクと無配: 投資フェーズのため、非常に高い負債比率と低い自己資本比率が財務健全性の大きな懸念点です。また、現在のところ配当は実施しておらず、株主還元への期待は薄い状況です。

企業スコア早見表

※スコア凡例: S=優良, A=良好, B=普通, C=やや不安, D=懸念

注目指標サマリー

1. 企業概要

リアルゲイトは、都心部の築古物件の再生・バリューアップに特化した不動産企業です。企画・開発・設計から賃貸・管理・運営、さらには売却まで、不動産に関する多様なサービスを一貫して提供しています。特に、デザイン性と機能性を両立させたオフィス・店舗の再生事業を主力とし、高い稼働率と賃料を維持することで収益を上げています。サイバーエージェントの子会社であり、インターネットサービスとの連携も視野に入れています。

2. 業界ポジション

リアルゲイトは、都心エリアの「ビル再生」という特定かつ高付加価値なニッチ市場に強みを持つ企業です。不動産業界全体では中堅規模ですが、築古物件の潜在価値を引き出す企画力とデザイン力、そして運営ノウハウにおいて競争優位性を確立しています。業界平均PER14.8倍、PBR2.0倍に対し、リアルゲイトのPERは24.11倍、PBRは4.51倍と、成長期待から業界平均を大幅に上回るバリュエーションで評価されています。

3. 経営戦略

中期経営計画では、既存運営物件の高稼働・賃料改善によるストック型収入の積み上げと、販売用不動産の売却や施工請負によるフロー型収入の双方で売上・利益の拡大を目指しています。特に、ホテル事業や大型再生案件（JV・ファンド含む）を通じて事業規模のスケールアップを図る方針です。直近ではヒューリックとの戦略的業務提携および合弁会社設立を発表し、不動産再生事業のさらなる強化と拡大を企図しています。2028年には営業利益25億円、営業利益率19.2%を目標としています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

F-Score総合スコアは6/9点で「良好」と評価されています。収益性に関しては、純利益が黒字であり、ROAも5.32%と良好ですが、営業キャッシュフローのデータが存在しないため、完全な評価はできません。財務健全性については、流動比率が1.08倍と低い水準にあり、またD/Eレシオ（負債資本倍率）が370.94%と非常に高いことから、課題を抱えていることが示されています。一方、効率性については、株式希薄化がなく、営業利益率23.01%やROE29.78%といった高い収益性を維持し、四半期売上高も高い成長率を示しているため、満点評価となっています。

【収益性】

• 営業利益率: 過去12か月で23.01%と非常に高い水準を誇ります。これは不動産業界の中でも秀逸な収益性を示しており、事業の高い付加価値創出力と効率的な運営を物語っています。
• ROE（株主資本利益率）: 過去12か月で29.78%と、ベンチマークである10%を大きく上回る極めて高い水準です。これは株主資本を効率的に活用して利益を生み出していることを示し、投資効率の高さが評価できます。
• ROA（総資産利益率）: 過去12か月で5.32%と、ベンチマークの5%をわずかに上回ります。総資産に対する利益効率は良好と言えますが、これは後述する高い負債比率によるレバレッジ効果も寄与しています。

【財務健全性】

• 自己資本比率: 実績で15.5%と非常に低い水準にあります。一般的な製造業などと比較するとかなり低く、財務基盤の脆弱性を示しています。不動産事業は融資を積極的に活用する特性があるとはいえ、同水準の企業と比較しても低い部類に入ります。
• 流動比率: 直近四半期で1.08倍と、短期的な支払い能力を示す指標としても低い水準です。ベンチマークとされる200%（2.0倍）を大きく下回っており、流動資産で流動負債を十分にカバーできていない状況は、資金繰りにおける潜在的なリスクとして注意が必要です。
• 総負債/自己資本比率 (Total Debt/Equity): 直近四半期で370.94%と極めて高いです。これは自己資本の3.7倍以上の負債があることを意味し、財務レバレッジが非常に効いている状態です。金利上昇局面においては、この高い負債が企業の収益を圧迫するリスクがあります。

【キャッシュフロー】

営業キャッシュフローおよびフリーキャッシュフローに関するデータは提供されていないため、直接的な分析はできません。四半期決算短信にもキャッシュ・フロー計算書は未作成と記載されており、今後の情報開示が待たれます。

【利益の質】

営業キャッシュフローのデータが不足しているため、営業CF/純利益比率を算出することはできません。一般的に、この比率が1.0を下回る場合は利益が会計処理上の都合で増加している可能性があり、確認が必要です。データが利用可能になり次第、この指標を注視することが推奨されます。

【四半期進捗】

2026年9月期 第1四半期決算は、通期計画に対し非常に好調な滑り出しを見せています。

• 売上高: 39億5,128万7千円（前年同期比+40.3%）と大幅な増収を達成しました。通期予想に対する進捗率は37.6%です。
• 営業利益: 9億1,265万9千円（前年同期比+284.6%）と驚異的な増益を記録しました。営業利益率は23.1%と極めて高く、通期予想に対する進捗率は62.1%に達しています。
• 経常利益: 8億3,773万2千円（前年同期比+348.7%）と、営業利益同様に大幅な伸びを見せました。
• 四半期純利益: 5億7,626万1千円（前年同期比+361.6%）と、こちらも大きく増加し、通期予想に対する進捗率は79.5%と非常に高水準です。

この好進捗の背景には、販売用不動産「THE MOCK-UP」の売却によるフロー収入と、既存運営物件の高稼働・賃料上昇によるストック収入の改善が挙げられています。特に営業利益・純利益の進捗率が計画に対して大幅に先行しているため、今後の業績の上振れ期待、あるいは通期目標必達への強い確度が伺えます。

【バリュエーション】

• PER（株価収益率）: 会社予想で24.11倍です。不動産業界平均の14.8倍と比較すると、約1.6倍と大きく上回っており、割高と判断されます。これは、同社が高い成長性を投資家から期待されていることの表れと考えられます。
• PBR（株価純資産倍率）: 実績で4.51倍です。不動産業界平均の2.0倍と比較すると、約2.2倍とこちらも大幅に上回っており、割高な水準と言えます。純資産に対して株価が高いのは、将来の成長性やブランド価値が高く評価されているためと考えられます。
  • PER（ピーイーアール）：株価が利益の何年分かを示す指標です。業界平均より低ければ割安の可能性があります。
  • PBR（ピービーアール）：株価が純資産の何倍かを示す指標です。1倍未満は企業の解散価値を下回る可能性を示唆します。

【テクニカルシグナル】

MACDはシグナルラインを上回っており、ヒストグラムもプラス圏にあるため、短期的には上昇モメンタムが維持されている状態と言えます。RSIは64.2%と中立圏にありますが、買われすぎの水準である70%に近づいており、短期的な過熱感にも注意が必要です。

【テクニカル】

現在の株価3,045.0円は、52週高値3,580円から約14.9%低い位置、52週安値1,025円からは約197%高い位置にあり、52週レンジ内では79.1%に位置しています。これは過去1年間の高値圏で推移していることを示しています。
株価はすべての移動平均線（5日、25日、75日、200日）を上回っており、上昇トレンドが継続していることが伺えます。乖離率も比較的小さく、安定した上昇で推移していると考えられます。短期的な調整局面はありうるものの、中長期的なトレンドは強気であると言えます。

【市場比較】

過去1年間の株価リターンは+119.86%と、日経平均（+47.47%）を72.38%ポイント、TOPIX（データなし）を大きく上回るパフォーマンスを記録しています。これは、リアルゲイトがS&P 500の52週変化率（+11.53%）と比較しても顕著な高パフォーマンスを示しており、市場全体の流れを大きくアウトパフォームしていることを意味します。直近1ヶ月では日経平均比で13.55%ポイント、TOPIX比で15.30%ポイント上回っており、短期的なモメンタムも強いです。

【注意事項】

⚠️ 信用売残がゼロに対し信用買残が404,000株と非常に高く、将来の売り圧力に注意が必要です。また、年間ボラティリティ89.81%と非常に高く、出来高が比較的少ないため、売買時に価格が急変動するリスクがあります。

【定量リスク】

• ベータ値: -0.39と、市場全体の動き（日経平均やTOPIX）と逆方向に動く傾向があることを示唆しています。これは市場全体が下落する局面で株価が上昇する可能性もある一方で、市場全体が上昇する局面で相対的にパフォーマンスが低い可能性も示唆しており、一般的な銘柄とは異なる特性を持ちます。
• 年間ボラティリティ: 89.81%と極めて高い水準です。これは株価の年間変動幅が非常に大きいことを意味します。
• 最大ドローダウン: -78.05%と、過去に最大で約78%の資産価値が一時的に失われた経験があることを示します。

仮に100万円投資した場合、年間で±89.81万円程度の変動が想定され、過去には最大で約78.05万円の損失が発生する局面もありました。これらの数値は、高いリスク許容度を持つ投資家向けの銘柄であることを示唆しています。

• シャープレシオ: -0.05と低く、リスクに対してリターンが十分に得られていないことを示します。

【事業リスク】

• 金利変動リスク: 企業情報に「金利上昇による支払利息増」「高い財務レバレッジ」がリスク要因として明記されています。自己資本比率が低く、負債比率が高い財務構造のため、金利が上昇すると支払利息が増加し、収益を圧迫する可能性があります。
• 不動産市況変動リスク: 不動産売買や賃貸事業が主力であるため、不動産市況の冷え込み、賃料下落、稼働率低下は業績に直接的な影響を与えます。販売用不動産の売却タイミングも利益を大きく左右します。
• 新規案件の事業化・施工リスク: 新規プロジェクトの獲得状況、建築規制や確認申請の遅延、建築コストの高騰、人手不足などが、事業の進捗や収益性に影響を与える可能性があります。特にフロー収入はタイミング依存性が高く、計画通りに進まないリスクがあります。

7. 市場センチメント

市場のセンチメントは、直近のニュース動向では「ポジティブ」に傾いています。ヒューリックとの戦略的業務提携や第1四半期の好決算が好感されています。
しかしながら、「決算マイナス・インパクト銘柄」として一時的にネガティブな反応もあった点は留意が必要です。

• 信用取引状況: 信用買残が404,000株に対し、信用売残が0株と極端な状況です。これは、株価が上昇すると予想して買いを進める個人投資家が多い一方で、株価下落を予想する売りがほぼないことを示しています。この需給の偏りは、株価下落時に将来の売り圧力（信用買いの投げ売り）に繋がるリスクがあります。データ上の信用倍率0.00倍は、分母が0のため計算できない、または極めて大きい値を示唆しています。
• 主要株主構成: 親会社であるサイバーエージェントが63.69%と圧倒的な筆頭株主であり、経営の安定性につながっています。創業者の岩本裕氏も5.97%を保有しており、大株主による支配が強い状況です。浮動株比率が低いため、市場での流動性が限定的となる可能性があります。

8. 株主還元

• 配当利回り: 0.00%
• 1株配当（会社予想）: 0.00円
• 配当性向: 0.00%

リアルゲイトは現在、配当を実施していません。決算説明資料でも「将来投資フェーズ脱却時に配当開始を検討」と明記されており、成長のための再投資を優先する方針です。株主還元を重視する投資家にとっては、当面は魅力の低い銘柄と言えます。自社株買いについても、現時点では特定の計画は提示されていません。

SWOT分析

強み

• 都心部の築古不動産再生に特化した高い専門性と企画力、運営ノウハウ。
• サイバーエージェント傘下であることによる事業基盤の安定性とシナジーの可能性。
• 高い利益成長率と営業利益率、ROEを誇る極めて高い収益性。

弱み

• 自己資本比率が非常に低く、高い負債比率による財務健全性の脆弱性。
• 現在無配であり、株主還元策が不透明な点（投資フェーズであるため）。
• 市場での流動性が低く（浮動株比率が低い）、信用取引の需給が偏っている点。

機会

• 都心部における高付加価値オフィス・商業施設・ホテル需要の継続的な高まり。
• ヒューリックとの戦略的業務提携による事業領域・規模の拡大。
• 不動産投資市場における環境変化への対応（例: 不動産テック活用など）。

脅威

• 金利上昇による利払い負担増と資金調達コストの上昇リスク。
• 不動産市況の悪化や景気後退による賃料・稼働率の低下リスク。
• 建築資材価格の高騰や人手不足、各種規制による新規案件の事業化遅延リスク。

この銘柄が向いている投資家

• 高い成長性を重視する投資家: 不動産再生という専門領域で高成長を続ける企業に魅力を感じる方。
• 中長期的な視点を持つ投資家: 短期的な配当よりも、企業の成長による株価の上昇ポテンシャルに期待する方。
• 高リスク許容度を持つ投資家: 高いボラティリティと低い財務健全性を理解し、リスクを取ってリターンを狙いたい方。特にベータ値がマイナスであるなど、ユニークなリスク特性を理解できる方。

この銘柄を検討する際の注意点

• 財務リスク: 極めて低い自己資本比率と高い負債比率は、企業の安定性に対する重大な懸念です。金利上昇や不動産市況悪化時には、財務状況が急速に悪化するリスクがあります。
• 無配当かつ株主還元: 現在は配当がなく、成長投資を優先する段階です。配当によるインカムゲインを期待する投資家には不向きです。
• バリュエーションの割高感: 高い成長期待が株価に織り込まれており、PER・PBRともに業界平均を大きく上回る割高な水準で取引されています。期待通りの成長が実現できない場合、株価が大きく調整する可能性があります。

今後ウォッチすべき指標

• 自己資本比率と負債比率の改善状況: 中長期的な財務体質の健全化に向けた進捗（目標値: 自己資本比率20%以上への回復）。
• ストック型収入の安定成長: 不動産管理・運営による安定収益の積み上げ状況（目標値: 稼働率95%以上維持、賃料収入の継続的な増加）。
• 新規案件の獲得と事業進捗: ヒューリックとの提携を含め、今後の大型再生案件の具体的な進捗とフロー収入への貢献度。
• 金利動向: 日本の金融政策と金利上昇が、同社の利払い負担および不動産開発資金調達に与える影響。

成長性：S (非常に優良)

• 根拠: 過去数年の売上高、営業利益、純利益ともに継続的な成長を遂げており、特に直近の過去12か月では売上高97億9,199万8千円（前期比+23.2%）、営業利益10億4,318万円（前期比+36.1%）、純利益5億5,922万円（前期比+47.0%）と高い伸びを示しています。直近四半期売上高成長率も前年同期比40.3%と極めて高く、通期予想に対する利益進捗率も60%を超え、高い成長モメンタムを維持しているため、S評価としました。

収益性：S (非常に優良)

• 根拠: ROE（実績）が18.66%（過去12か月で29.78%）とベンチマークの10%を大幅に超え、営業利益率も23.01%と非常に高い水準です。これは、株主資本を効率的に活用し、事業活動から高い利益を生み出していることを明確に示しており、極めて優良な収益体質であるため、S評価としました。

財務健全性：D (重大な懸念)

• 根拠: 自己資本比率（実績）は15.5%と20%未満であり、「D」評価基準に該当します。また流動比率も1.08倍と短期的な支払い能力に課題があり、総負債/自己資本比率は370.94%と非常に高い水準です。Piotroski F-Scoreの財務健全性カテゴリも1/3点と低評価されており、複数の指標が財務体質の脆弱性を示しているため、D評価としました。

バリュエーション：D (割高)

• 根拠: PER（会社予想）24.11倍は業界平均14.8倍の約1.6倍、PBR（実績）4.51倍も業界平均2.0倍の約2.2倍と、いずれも業界平均と比較して大幅に割高な水準です。これは投資家による高い成長期待が株価に織り込まれている証拠であり、現在の株価から見ると割高と判断されるため、D評価としました。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 3,045円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

競合他社

• サンフロンティア不動産(8934)
• アズーム(3496)
• イノベーションホールディングス(3484)

関連情報

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• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
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• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
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• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
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このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.21)」によって自動生成されました。

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