企業分析：RISE（8836）

企業の一言説明

ＲＩＳＥは、不動産賃貸事業と不動産管理事業を主力に展開する、長年の歴史を持つ不動産業の中小規模企業です。

投資判断のための3つのキーポイント

• 極めて高い財務健全性: 自己資本比率90%超、流動比率7.8倍と、非常に堅固な財務基盤を有しています。これは不測の事態や事業環境の変化に対する強力な耐性を示します。
• 収益性の低迷と事業構造転換: ROEは1%台と低く、利益水準は不安定です。かつての手数料収入の大きい宅地分譲販売を終了し、安定収益型の不動産賃貸・管理事業に注力している途上にあり、今後の収益改善が課題となります。
• バリュエーションの割高感と株価のボラティリティ: PER、PBRともに業界平均を大きく上回っており、現在の株価は割高と評価されます。加えて、年間ボラティリティが70%超と高く、株価の変動リスクが大きい点に注意が必要です。

企業スコア早見表

注目指標サマリー

1. 企業概要

ＲＩＳＥ（ライゼ、証券コード: 8836）は、1947年設立の歴史ある不動産会社です。主な事業内容は、自社保有の不動産を賃貸する不動産賃貸事業と、マンションやオフィスビルなどの管理運営を行う不動産管理事業です。かつては不動産開発として宅地分譲を手掛けていましたが、現在は終了し、ストック型ビジネスである賃貸・管理事業に経営資源を集中しています。収益は主に不動産からの賃料収入と管理手数料が柱であり、特定の技術的独自性よりも、長年の事業実績で培った不動産運営ノウハウや顧客基盤が強みです。従業員数は12人と少数精鋭体制で運営されています。

2. 業界ポジション

ＲＩＳＥが属する不動産業界は、景気変動、金利動向、人口動態、都市再開発など複合的な要因に影響される市場です。特に不動産賃貸・管理市場は、安定的な事業収益が期待される一方で、競合が多く、価格競争やサービス品質向上への投資が求められます。ＲＩＳＥは従業員数12名と小規模ながら、1947年という長い歴史を持つ点が特徴です。同社の主力事業が宅地分譲から不動産賃貸・管理へと移行しているため、大手ディベロッパーや総合不動産会社とは異なるニッチな領域での競争が中心となります。業界平均との財務指標比較では、PER 83.78倍（業界平均11.3倍）、PBR 1.77倍（業界平均0.9倍）と、いずれも業界平均を大きく上回っており、バリュエーション面では割高な水準にあります。

3. 経営戦略

ＲＩＳＥは、これまでの不動産開発（宅地分譲）中心の事業モデルから、不動産賃貸と不動産管理を主体とするストック型ビジネスへの転換を進めています。特にビル管理に注力することで、安定的な収益基盤の確立を目指していることが、企業概要からも読み取れます。
直近の「令和８年３月期第３四半期決算短信」によると、売上高は前年同期比で11.7%増加し、特に不動産管理事業の売上が好調に推移しています。これは、賃貸・管理事業への注力戦略が一定の成果を見せ始めたことを示唆します。一方で、営業利益は前年同期比で21.9%減少しており、販売費及び一般管理費の増加が利益を圧迫している状況です。
注目すべきは、第3四半期累計の経常利益が32百万円であり、通期の会社予想である25百万円をすでに超過している点です。また、親会社株主に帰属する四半期純利益は31百万円と大きく改善しており、特別利益（固定資産売却益、受取保険金）の計上が寄与しています。会社としては通期業績予想を据え置いていますが、この進捗を見ると、上方修正の可能性も視野に入ってきます。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

Piotroski F-Scoreは、収益性、財務健全性、効率性の3つの側面から企業の財務品質を評価する指標で、0点から9点までの間で採点されます。

解説:

ＲＩＳＥのF-Scoreは5/9点であり、財務面は全体的に「良好」と評価されます。ただし、各カテゴリを見ると詳細は異なります。

• 収益性スコア (1/3): 純利益はプラスであるものの、営業キャッシュフローのデータが不足していること、過去12ヶ月のROAが0.8%と低水準であることから、収益効率には課題があることを示します。F-Scoreの判定では「純利益 > 0」の項目のみがクリアされていますが、他の収益性に関する項目（ROAの改善など）では点が得られていない可能性があります。
• 財務健全性スコア (3/3): 流動比率が7.8と非常に高く（基準値1.5以上に対しはるかに上回る）、有利子負債対自己資本比率（Total Debt/Equity）も1.07%と極めて低い（基準値1.0未満に対しクリア）ため、負債依存度が低く健全であると判断されます。株式の希薄化も生じていないため、既存株主への配慮もなされています。
• 効率性スコア (1/3): 四半期売上成長率が12.1%とプラスであり、事業の成長は見られるものの、営業利益率6.31%およびROE1.6%が目標水準（10%以上）を下回っているため、資産や資本を効率的に活用して収益を上げる能力にはまだ改善の余地があります。

【収益性】営業利益率、ROE、ROA

ＲＩＳＥの収益性は、投資家にとって大きな懸念材料です。営業利益率は中程度ではあるものの、ROE（株主のお金でどれだけ稼いだか）は1.60%と、一般的な目安とされる10%を大きく下回っています。同様にROA（総資産をどれだけ効率的に使って稼いだか）も0.80%と低水準です。これは、効率的な資産運用や収益性の改善が喫緊の課題であることを示唆しています。特に、F-Scoreの効率性スコアにも表れている通り、現在の事業構造では高い資本効率を達成できていません。

【財務健全性】自己資本比率、流動比率

特筆すべきは、ＲＩＳＥの極めて高い財務健全性です。自己資本比率は90.3%と、企業の安全性が非常に高い水準にあります。これは、ほとんどの資産を自己資金で賄っており、外部からの借入に依存していない状態を示します。また、流動比率も7.80と非常に高いため、短期的な支払い能力も潤沢であることが分かります（一般的に200%（2.0倍）が目安とされる中で、780%（7.8倍）は非常に高い水準）。直近四半期の総現金も4億2,400万円あり、総負債1,800万円と比較しても、圧倒的に現金が豊富です。資金繰りに関しては全く問題のない、理想的な財務体質と言えます。

【キャッシュフロー】営業CF、FCFの状況

キャッシュフローの状況は年度によって変動が見られます。2023年3月期は営業キャッシュフローがプラスでフリーキャッシュフローも大幅にプラスでしたが、2024年3月期は営業キャッシュフローがマイナスに転じました。これは事業活動による資金創出力が一時的に低下したことを示唆します。しかし、2025年3月期には営業キャッシュフローが58百万円、フリーキャッシュフローが66百万円と再びプラスに転換しており、事業による資金創出能力が回復傾向にあることが示されています。現金の残高は2025年3月期に大幅に減少していますが、これは主に財務活動によるキャッシュフロー（-491百万円）によるもので、具体的な使途は不明ですが投資活動よりも財務活動への資金流出が大きかったことが考えられます。ただし、直近四半期の総現金は4億2,400万円と依然として豊富であり、キャッシュポジションは安定しています。

【利益の質】営業CF/純利益比率

営業CF/純利益比率は、企業の利益が実際に現金として裏付けられているかを示す指標です。1.0以上であれば利益の質が健全、1.0未満であれば会計上の利益が必ずしも現金流入を伴っていない可能性があります。
ＲＩＳＥの直近である2025年3月期の営業キャッシュフローは58百万円、親会社株主に帰属する純利益は9百万円（年次比較表より）であり、この比率は約6.44倍となります。これは、最終的な利益を大幅に上回る営業キャッシュフローを生み出していることを示しており、利益の質は非常に健全であると評価できます。ただし、過去12ヶ月の期間における「Net Income Avi to Common」がマイナス1億3,600万円である一方で、EPSがプラスと表示されているなど、提供データ間に一部整合性の取りにくい部分が見られます。この点については注意が必要ですが、決算短信の直近累計では純利益も黒字化し、営業キャッシュフローもプラスであることから、全体的な利益の質は改善傾向にあると判断できます。

【四半期進捗】通期予想に対する進捗率、直近3四半期の売上高・営業利益の推移

「令和８年３月期第３四半期決算短信」によると、通期業績予想（売上高429百万円、営業利益25百万円、経常利益25百万円、純利益36百万円）に対し、第3四半期累計期間の進捗率は以下の通りです。

特筆すべきは、営業利益と経常利益がすでに通期計画を超過している点です。売上高も順調な進捗を見せており、純利益も86.1%に達しています。これは、会社の保守的な見通しに対して、実際の業績が好調に推移していることを示しています。特に、ニュース動向分析でも「4-12月期(3Q累計)経常は20％減益・通期計画を超過」と報じられている通り、前年同期比では減益ではあるものの、通期計画を上回る実績はポジティブな要素です。
直近の売上高・営業利益の推移（決算短信より3Q累計）:

• 売上高: 318百万円（前年285百万円、前年比+11.7%）
• 営業利益: 31百万円（前年40百万円、前年比△21.9%）

売上高は着実に増加していますが、販売費及び一般管理費の増加により営業利益は減少しています。しかし、その減少幅（9百万円）は、通期計画（営業利益25百万円）と比べれば限定的であり、第3四半期で既に通期計画を上回っていることから、費用増加の影響は吸収される見込みです。また、不動産管理事業がセグメント利益80百万円を計上し、全体の収益を下支えしています。

【バリュエーション】PER/PBR（業界平均比較、割安/適正/割高の判定）

ＲＩＳＥの株価は現在31.0円です。バリュエーション指標を見ると、PER（株価が利益の何年分か）は83.78倍と、業界平均の11.3倍を大きく上回っており、極めて割高と評価されます。これは、1株あたり利益（EPS）が0.37円と非常に低いためです。また、PBR（株価が純資産の何倍か）も1.77倍と、業界平均の0.9倍と比較して割高な水準にあります。PBRが1倍未満であれば解散価値を下回る状態とされ割安と判断されることが多いですが、ＲＩＳＥはそれを上回っています。
提供されている目標株価（業種平均基準）では、PER基準で37円、PBR基準で16円とされており、両者の間に大きな乖離が見られます。特にPBR基準では現在の株価が割高であることを示唆しており、将来の利益成長や資産価値向上が期待に見合わない場合、株価調整リスクがあると考えられます。現在の株価水準においては、バリュエーションの観点からは慎重な評価が必要です。

【テクニカルシグナル】

テクニカルシグナルは現時点で明確なトレンドを示しておらず、MACDもRSIも中立的な状態にあります。MACDヒストグラムがわずかにプラスであることから、短期的な買い圧力が若干優勢となる可能性も示唆されますが、強いトレンド転換を示すものではありません。

【テクニカル】52週高値・安値との位置、移動平均線との関係

現在の株価31.0円は、52週高値58.0円、52週安値26.0円のレンジにおいて、安値圏（52週レンジ内位置: 22.9%）にあります。
移動平均線との関係を見ると、株価は5日移動平均線（31.00円）とほぼ同水準にあり、25日移動平均線（30.60円）をわずかに上回っています。これは短期的なモメンタムが維持されていることを示唆します。しかし、75日移動平均線（31.45円）および200日移動平均線（34.93円）は下回っており、中期から長期のトレンドではまだ下降基調にあることを示しています。特に200日移動平均線からは大きく下方乖離しており、長期的な回復には時間を要する可能性があります。

【市場比較】日経平均・TOPIXとの相対パフォーマンス

過去の株価リターンを見ると、ＲＩＳＥは日経平均やTOPIXといった主要市場指数に対して、中長期的に見て一貫してアンダーパフォームしています。

• 日経平均比: 1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年間のいずれの期間においても、ＲＩＳＥの株価リターンは日経平均をポイントで大きく下回っています。特に6ヶ月リターンでは61.15%ポイント、1年リターンでは17.34%ポイントの差が生じています。
• TOPIX比: 同様に、TOPIXに対しても中長期的にアンダーパフォームしており、市場全体の成長の恩恵を十分に受けていない状況が伺えます。

これは、ＲＩＳＥの個別の企業業績や市場の評価が、市場全体の好調な地合いに乗り切れていないことを示しています。長期投資を検討する場合、市場平均以上のリターンを本銘柄単独で追求することは難しい可能性があります。

【定量リスク】ベータ値、ボラティリティ、最大ドローダウン

ＲＩＳＥの株価は、非常に高いボラティリティ（変動率）を伴うことが定量的に示されています。年間ボラティリティが70.24%というのは、過去の動きを元にすると、仮に100万円投資した場合、年間で±70万円程度の変動が想定されることを意味し、株価の変動幅が非常に大きい銘柄と言えます。これは、個人投資家にとっては大きなリスクとなります。
シャープレシオが-0.08とマイナスであることは、リスクを取ったにもかかわらず、リスクに見合う十分なリターンが得られていないことを示しています（シャープレシオは1.0以上が良好とされる）。
最大ドローダウンが-68.63%という点は、過去に株価が最大で約7割近く下落した経験があることを意味し、今後も同様またはそれ以上の下落が起こる可能性は無視できません。
一方で、ベータ値は0.33と低いため、市場全体の動きに対する株価の連動性は低いと言えます。市場全体の変動リスクが低いという側面はありますが、上述の年間ボラティリティの高さから、個別銘柄としての変動リスクは非常に大きいと判断できます。

【事業リスク】主要なリスク要因

• 不動産市況の変動リスク: 不動産賃貸事業、管理事業は不動産市場全体の動向に大きく影響されます。景気後退や金利上昇、地域経済の低迷は、賃料収入の減少や空室率の上昇、不動産価値の下落に直結する可能性があります。特に、ビル管理に注力しているとあるため、オフィスや商業施設の需給バランスの変動は収益に影響を与えやすいでしょう。
• 小規模事業体ゆえの脆弱性: 従業員数12名と極めて小規模であり、特定の顧客や物件、あるいは人材に事業が依存しやすい傾向があります。経営資源が限られているため、大規模な競合他社との競争、市場環境の変化への迅速な対応力、新規事業展開の推進力などにおいて不利になる可能性があります。また、人件費などの固定費の変動も、小規模な収益基盤に対しては大きな影響を与えかねません。
• 事業構造転換に伴う収益安定化の遅延: 不動産開発（宅地分譲）からの撤退は、一時的ながらも売上や利益構成に変動をもたらします。賃貸・管理事業は安定収益が期待されるものの、大きな成長は望みにくい特性もあります。経営戦略として注力している賃貸・管理事業が期待通りの成長や収益性を実現できない場合、収益の安定化や成長の道筋が遅れるリスクがあります。

信用取引状況

ＲＩＳＥの信用買残は807,700株に対し、信用売残は0株となっています。この結果、信用倍率は0.00倍と表示されていますが、これは信用売残がゼロであるために計算できないか、そのように表示されているものと解釈されます。信用売残がほぼ存在しない一方で、信用買残が80万株以上ある状況は、将来的にこれらの買い残が「売り」に転じることで株価の売り圧力となる可能性を秘めています。市場のセンチメントとしては、短期的な需給バランスが悪化するリスクがあると言えるでしょう。

主要株主構成

主要株主はヨウテイホールディングス合同会社が57.5%と過半数を保有しており、筆頭株主として経営に大きな影響力を持っています。上位の大株主には個人名や企業名が見られます。全発行済み株式数に対するインサイダー保有比率が63.22%と非常に高いことも特徴です。これは経営陣や関係者が株式の大部分を保有していることを意味し、経営の安定性や長期的な視点での事業運営が期待できる一方で、市場での流通量が少ない（浮動株比率が低い）ため、株価の流動性が低くなる可能性があります。

8. 株主還元

ＲＩＳＥは、株主還元に対して消極的な方針を取っています。現在の配当利回りは0.00%、1株配当（会社予想）も0.00円、配当性向も0.00%となっており、無配企業です。過去の配当履歴を見ても、一貫して無配が続いています。これは、事業の再構築や企業投資、または財務基盤の強化を優先しているためと考えられます。自社株買いに関する情報もデータには含まれておらず、現状では配当や自社株買いによる株主還元は期待できない状況です。配当収入を重視する投資家にとっては、投資対象として不向きでしょう。

SWOT分析

強み

• 非常に高い財務健全性: 自己資本比率90%超、流動比率7.8倍、低負債比率と、極めて堅固な財務基盤は最大の強みです。
• 安定収益型事業への転換: 宅地分譲終了後、不動産賃貸・管理に注力する戦略は、収益の安定化に寄与する可能性があります。

弱み

• 低い収益性と資本効率: ROE 1.6%、ROA 0.8%と低く、資本を効率的に活用しきれていません。営業利益率も改善余地があります。
• 利益の不安定性および事業規模の小ささ: 過去に最終赤字を計上した経験もあり、利益が不安定である。従業員数12名の小規模な組織であるため、事業の拡大や市場変化への対応力に限界があります。

機会

• 不動産管理需要の安定: 日本国内における不動産管理市場は、老朽化物件の増加や専門性の高い管理ニーズの高まりから、比較的安定した需要が見込めます。
• 既存不動産ポートフォリオの活用: 賃貸不動産を保有しているため、好立地物件や高稼働物件を効率的に運用することで安定収益を確保し、さらなる価値向上を図る機会があります。

脅威

• 再燃する不動産市況の悪化: 不動産市場の悪化（賃料下落、空室率上昇など）は、賃貸・管理収入に直接的な打撃を与えます。
• 競争激化とコスト上昇: 不動産管理市場は競合が多く、サービス品質向上や人件費上昇に伴うコスト増加が、収益を圧迫する可能性があります。

この銘柄が向いている投資家

• 高い財務健全性を重視する守りの投資家: 自己資本比率が非常に高く、倒産リスクが極めて低い企業を探している投資家。
• 事業モデル転換の成功に期待する長期投資家: 不動産開発から賃貸・管理への事業モデル転換が成功し、将来的な収益の安定化・向上に賭けることができる、ある程度の長期的な視点を持つ投資家。ただし現在の収益性では事業転換の成功を見通すのは難しい。
• 低ボラティリティを好むが、個別リスクを許容できる投資家: ベータ値は低いものの、年間ボラティリティが高いという矛盾したリスク特性を理解し、個別株特有の変動リスクを許容できる投資家。

この銘柄を検討する際の注意点

• 極めて低い収益性と無配当: ROE・ROAが非常に低く、無配であるため、短期的にはリターンを期待しにくい点に注意が必要です。利益成長が伴うまでは、株価が大きく上昇する材料は乏しいでしょう。
• バリュエーションの割高感と株価のボラティリティ: PER、PBRともに業界平均と比較して割高であり、かつ年間ボラティリティが高いことから、株価の水準や変動リスクには十分な警戒が必要です。購入後の大幅な下落リスクも考慮に入れるべきです。

今後ウォッチすべき指標

• 営業利益率の改善: 経営戦略の転換が収益性改善に寄与しているか、具体的に営業利益率が5%を安定的に超え、さらには10%を目指せるかどうかが重要です。
• ROEの向上: 株主資本をどれだけ効率的に使って利益を上げられているかを示すROEが、最低でも5%を安定的に超え、将来的には10%台に到達できるか。
• フリーキャッシュフローの安定化: 事業活動で安定的に現金を生み出し、投資や借入返済、将来的な株主還元に充てられるフリーキャッシュフローが持続的にプラスで推移するか。
• 不動産管理事業の成長率と収益性: 注力事業である不動産管理事業が、今後どの程度の規模まで成長し、利益率を維持・向上できるかが、企業全体の成長を左右します。具体的には、売上高成長率10%以上、セグメント利益率15%以上を目指せるか。

成長性: A (良好な成長期待)

• 根拠: 直近12ヶ月の売上高は4億500万円と前年比でプラス成長しており、企業財務指標の四半期売上成長率も12.10%と堅調です。また、2025年3月期から2026年3月期（予想）にかけての売上高成長率も約12.0%と、目標基準である10-15%の範囲に収まっているため、良好な成長期待があると評価できます。

収益性: D (懸念あり)

• 根拠: 過去12ヶ月のROEは1.60%と、目標基準の5%未満であるためD評価です。また、営業利益率も6.31%と、S評価の15%以上、A評価の10-15%には届いておらず、B/C評価の境界に位置しています。全体として、資本効率および利益率に課題があるため、収益性は懸念される状況です。

財務健全性: S (優良)

• 根拠: 自己資本比率は90.3%（基準60%以上）、流動比率は7.80（基準200%以上）と、いずれも基準を大幅に上回る極めて高い水準にあります。Piotroski F-Scoreも5/9点（良好）であり、特に財務健全性スコアは3/3点と満点であることから、最高のS評価とします。

バリュエーション: D (割高)

• 根拠: PERは83.78倍、PBRは1.77倍であり、それぞれ業界平均のPER 11.3倍、PBR 0.9倍を大幅に上回っています。これは現在の株価が利益や資産価値に比して非常に高い水準にあることを示しており、D評価と判断します。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 31円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

競合他社

関連情報

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• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
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• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

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• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
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このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.26)」によって自動生成されました。

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