企業の一言説明
レオパレス２１は、単身者向けアパートの建築請負と賃貸事業を主力に展開する、不動産賃貸市場において独自のポジションを確立している企業です。
投資判断のための3つのキーポイント
- 高水準の収益性と賃貸事業の安定成長: ROEが24.61%と極めて高く、賃貸事業は法人需要の取り込みと家賃単価上昇により堅調に推移しています。これは強力な収益創出能力と安定した事業基盤を示唆しています。
- 改善傾向にある財務基盤と株主還元意欲: Piotroski F-Scoreが6/9点（A: 良好）であり、財務健全性が改善傾向にあります。また、中長期的に配当性向30%を目標に掲げており、自社株買い・消却も実施するなど、株主還元への意欲がうかがえます。
- 高バリュエーションと信用取引のリスク: PER17.17倍、PBR6.25倍とともに業界平均を大きく上回り、割高感があります。また、信用倍率8.95倍と高水準であり、将来的な売り圧力となる可能性には注意が必要です。
企業スコア早見表
| 項目 | スコア | 判定 |
|---|---|---|
| 成長性 | C | やや鈍化 |
| 収益性 | A | 良好 |
| 財務健全性 | B | 普通 |
| バリュエーション | D | 割高 |
注目指標サマリー
| 指標 | 値 | 業界平均比 |
|---|---|---|
| 株価 | 666.0円 | – |
| PER | 17.17倍 | 業界平均13.6倍 |
| PBR | 6.25倍 | 業界平均1.6倍 |
| 配当利回り | 1.50% | – |
| ROE | 24.61% | – |
1. 企業概要
レオパレス２１は、1973年設立の不動産企業で、単身者向けアパートの建築請負と賃貸が主力事業です。全国に展開する「レオパレス21」ブランドのアパート・マンションを建設し、オーナーから一括借り上げして入居者に賃貸するビジネスモデルを主軸としています。その他、高齢者介護事業、グアムのリゾート施設運営（ゴルフコース、ホテルなど）も手掛けており、多様な収益源を持っています。SB系ファンドが主要株主として支援しており、過去の不祥事からの再生を進めている段階です。独自の入居者サービスや多様な物件タイプを提供することで、単身者市場での一定の技術的独自性と参入障壁を築いています。
2. 業界ポジション
不動産業界において、レオパレス２１は特に単身者向け賃貸市場とアパート建築請負に強みを持つ企業として知られています。その市場シェアは、特定のニッチ市場では高いものの、広範な不動産市場全体で見れば中堅クラスに位置します。競合企業に対しては、全国展開のネットワークと独自の賃貸管理ノウハウ、入居者サービスの提供体制が強みです。一方、過去の不祥事によるブランドイメージの回復途上にある点や、建築費用・土地価格の変動を受けやすい点は弱みとなり得ます。現在のPER17.17倍は業界平均の13.6倍を上回り、PBR6.25倍も業界平均の1.6倍を大きく超えており、バリュエーション面では割高感がある状態です。
3. 経営戦略
レオパレス２１は、賃貸事業における法人需要の取り込みと家賃プライシングの維持・向上を通じて収益の最大化を目指しています。開発事業では、オーナー向けプラットフォーム「クラスエル」の強化と、建築コスト抑制と魅力向上を図る新商品「ArLk」の採用を進め、受注拡大を図っています。2026年3月期第3四半期累計では、売上高から純利益まで計画を超過しており、経営陣は賃貸事業の堅調さや開発事業の受注計画達成を強調しています。中期的には、2028年3月期に配当性向30%を目標に掲げており、株主還元を強化する方針です。
今後のイベント:
- 2026年3月30日 (UTC): 配当権利落ち日（Ex-Dividend Date）
- 2026年5月8日 (UTC): 決算発表予定日（Earnings Date）
【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score
| 項目 | スコア | 判定 |
|---|---|---|
| 総合スコア | 6/9 | A: 良好（全体的に健全だが一部改善余地あり） |
| 収益性 | 2/3 | 純利益とROAがプラスで、収益性がある程度確保されていることを示します。 |
| 財務健全性 | 2/3 | D/Eレシオが1.0未満で株式希薄化もない点が評価されますが、流動比率には改善の余地があります。 |
| 効率性 | 2/3 | ROEが10%を超え、四半期売上成長率もプラスですが、営業利益率が10%に届いていないため、さらなる改善の余地があります。 |
レオパレス２１のF-Scoreは6/9点と、財務状況は「良好」と評価されます。特に収益性を示す純利益とROAはプラスで、効率性を示すROEも21.85%と高水準です。財務健全性ではD/Eレシオが1.0未満で株式希薄化も見られませんが、流動比率が0.66と低い点は懸念材料です。効率性では四半期売上成長率はプラスであるものの、営業利益率が7.77%と、さらなる改善が望まれます。提供データにおける「営業キャッシュフローチェック: データなし」については、後述のキャッシュフロー分析で補足します。
【収益性】
レオパレス２１の収益性は非常に高い水準にあります。
- 営業利益率: 過去12か月で7.77%（2025年3月期実績: 6.77%）です。一般的な目安である10%には届かないものの、過去からの改善傾向が見られます。
- ROE（実績）: 過去12か月では驚異的な21.85%（2025年3月期実績: 24.61%）を記録しており、優良企業のベンチマークとされる10%を大きく上回っています。これは、株主資本を効率的に活用して利益を生み出していることを示唆しています。
- ROA: 過去12か月で11.01%と、ベンチマークの5%を大きく超えており、総資産を有効活用して利益を上げている優良な状況を示しています。
【財務健全性】
財務健全性については、改善傾向が見られるものの、一部課題も抱えています。
- 自己資本比率（実績）: 37.5%（直近四半期データ）です。一般的な目安とされる40%にはやや届きませんが、急激な財政悪化リスクは低い「普通」レベルです。直近の決算短信では20.6%と記載があり、この乖離は特定の期間の純資産を指す可能性があるため、今後の動向を注意深く見守る必要があります。
- 流動比率（直近四半期）: 0.66と、100%を下回っており、短期的な支払い能力に課題があることを示唆しています。ただし、不動産業界においては、流動性の低い固定資産が多いビジネスモデルのため、他業種と単純な比較はできませんが、注意すべき指標です。
【キャッシュフロー】
キャッシュフローは安定しており、事業活動から健全な現金を創出できています。
- 営業キャッシュフロー（営業CF）: 2025年3月期は258億9,900万円とプラスを維持しており、本業で着実に現金を稼ぎ出していることを示しています。
- フリーキャッシュフロー（FCF）: 2025年3月期は252億9,500万円と、営業CFが投資CFを上回る健全な状況で、事業活動から生み出した資金で投資を行いながらも、余剰資金を確保できていることを示しています。
【利益の質】
- 営業CF/純利益比率（過去12か月）: 営業CF（318億5,800万円、ただし損益計算書の「Operating Income」を使用）を純利益（119億4,300万円）で割ると、約2.67倍となります。これは「直近12か月」のデータに基づくもので、純利益を大きく上回る営業キャッシュフローを生み出しており、利益の質は非常に健全であると言えます。
【四半期進捗】
2026年3月期第3四半期決算短信によると、通期予想（修正なし）に対する進捗率は以下の通りです。
- 売上高: 74.9%
- 営業利益: 82.3%
- 純利益: 77.0%
特に営業利益と純利益は、第3四半期時点で既に8割近くまで進捗しており、通期目標達成に向けて順調なペースで推移していることがうかがえます。売上高も計画を上回る進捗です。
直近3四半期の売上高推移（2026年3月期第3四半期累計値から逆算）を見ると、332,710百万円（前年同期比＋2.7%）と増収を維持しており、営業利益も28,645百万円（前年同期比＋12.5%）と大幅な増益となっています。ただし、親会社株主に帰属する四半期純利益は10,014百万円（前年同期比△34.9%）と減少していますが、これは「自己新株予約権消却損100億6,800万円」という特別損失が主な要因であり、本業の収益性が悪化したわけではありません。
【バリュエーション】
レオパレス２１の株価バリュエーションは、業界平均と比較すると割高感があります。
- PER（会社予想）: 17.17倍。業界平均の13.6倍と比較して約26%高くなっています。
- PBR（実績）: 6.25倍。業界平均の1.6倍と比較すると約3.9倍高くなっています。PBRが1倍未満は解散価値を下回る状態とされますが、6.25倍は純資産に対して株価が非常に高く評価されていることを示しています。この高いPBRは、過去の構造改革とその後の収益回復、将来の成長への期待を反映している可能性もありますが、現状では相対的に割高な水準と判断できます。
【テクニカルシグナル】
| 指標 | 状態 | 数値 | 解釈 |
|---|---|---|---|
| MACD | 中立 | MACD値: -10.1 / シグナルライン: -9.36 | 短期トレンド方向を示す |
| RSI | 中立 | 44.0% | 70以上=過熱、30以下=売られすぎ |
| 5日線乖離率 | – | +0.09% | 直近のモメンタム |
| 25日線乖離率 | – | -3.67% | 短期トレンドからの乖離 |
| 75日線乖離率 | – | -2.47% | 中期トレンドからの乖離 |
| 200日線乖離率 | – | -1.84% | 長期トレンドからの乖離 |
現在のMACDは中立を示しており、明確なトレンド転換シグナルは出ていません。RSIは44.0%と中立圏にあり、買われすぎでも売られすぎでもない状態です。株価は666.0円で、5日移動平均線に対してわずかに上回っていますが、25日、75日、200日移動平均線からは全て下回っており、短期から中期的な上値の重さが示唆されます。
【テクニカル】
現在の株価666.0円は、52週高値809.0円と安値496.0円の中間（約54.3%の位置）にあります。移動平均線を見ると、株価は50日移動平均線（695.46円）と200日移動平均線（678.22円）を下回っており、短期から中長期的な下降トレンドまたは調整局面にあることを示唆しています。特に、全ての移動平均線を下回っている現状は、売りの勢いが優勢となっている可能性があります。サポートラインとしては過去1ヶ月レンジの安値644.00円、レジスタンスラインとしては1ヶ月レンジの高値745.00円が意識されるでしょう。
【市場比較】
レオパレス２１の相対パフォーマンスは、市場平均に比べて劣後しています。
- 過去1ヶ月では日経平均比で1.11%ポイント、TOPIX比で4.96%ポイント下回っています。
- 過去3ヶ月では日経平均比で7.66%ポイント、TOPIX比で7.71%ポイント下回っています。
- 過去6ヶ月では日経平均比で28.43%ポイント、TOPIX比で28.43%ポイント下回っています。
- 過去1年では日経平均比で25.12%ポイント、TOPIX比で25.12%ポイント下回っており、市場全体の強い上昇トレンドから、レオパレス２１の株価は相対的に乖離している状況です。これは、特定の事業リスクや市場の評価、あるいは成長性の鈍化などが影響している可能性があります。
【注意事項】
⚠️ 信用倍率が8.95倍と高水準であり、将来的な売り圧力に注意が必要です。
【定量リスク】
レオパレス２１の株価は、市場全体と比較してある程度の変動リスクを伴います。
- 年間ボラティリティ: 39.62%
- シャープレシオ: -0.17 (リスクに見合ったリターンが得られているかを示す指標。1.0以上が良好とされる中で、マイナス値はリスクに対してリターンが十分でない可能性を示唆)
- 最大ドローダウン: -49.11% (過去最悪の下落率)
- 年間平均リターン: -6.21%
仮に100万円を投資した場合、過去のデータに基づくと、年間で±39万6,200円程度の変動が想定されます。これは、価格変動リスクを比較的伴う銘柄であることを示しており、投資を検討する際にはこのボラティリティを許容できるかどうかが重要です。シャープレシオが低い点は、リスクを多く取っているにもかかわらず、そのリターンが見合っていないことを示唆しており、リスクとリターンのバランスに課題があると考えられます。
【事業リスク】
- 賃貸市場の変動と空室率動向: 主力である賃貸事業は、人口減少やライフスタイルの変化、競合激化などの影響を受けやすく、入居率や家賃単価の変動が収益に直接影響します。特に単身者向け市場は流動性が高いため、市況の変化に敏感です。
- 補修リスクの残存と実行不確実性: 過去の不祥事に関連する物件の補修義務（補修残1,169戸、12月末時点）が残っており、その実行はオーナーとの協力関係に依存するため、計画通りに進まないリスクや追加費用発生のリスクがあります。
- 建築コストと土地価格の高騰: 建築請負事業において、資材価格の高騰や人件費の増加、土地価格の上昇は、粗利率の悪化や開発事業の拡大を阻害する要因となる可能性があります。また、変動金利型の借入（みずほ銀行タームローンなど）があるため、今後の金利上昇もコスト増につながるリスクがあります。
7. 市場センチメント
個人投資家の信用取引状況を見ると、信用買残が信用売残を大きく上回る8.95倍の高水準にあり、将来的な需給悪化（売り圧力）につながる可能性があります。
主要株主構成では、UH Partners2投資事業有限責任組合（15.13%）や千鳥合同会社（15.10%）といった投資ファンドが上位を占めており、SB系ファンドが支援していることが伺えます。これに加えて日本マスタートラスト信託銀行（信託口）や日本カストディ銀行（信託口）などの信託銀行、モルガン・スタンレーMUFG証券などの証券会社が名を連ねています。ファンドの存在は、企業価値向上へのプレッシャーとなる一方で、突発的な売却行動が株価に影響を与える可能性も秘めています。
8. 株主還元
レオパレス２１は、配当による株主還元を再開し、強化する方針を示しています。
- 配当利回り（会社予想）: 1.50%（年間配当10.00円）
- 配当性向: 17.8%（2025年3月期実績）
会社は2028年3月期に配当性向30%を目標として掲げており、今後の配当増額への期待が高まります。また、過去には大規模な自己株式取得（715億5,200万円）と自己株式消却（1億3,204万6,640株）を実施しており、これは発行済株式数の減少を通じて1株当たりの価値を高める株主還元策として評価できます。リファイナンスによる利息削減も、中期的には収益力強化を通じて株主還元に繋がる可能性があります。特別配当は現状予定されていません。
SWOT分析
強み
- 高水準の収益性: ROEが24.61%と極めて高く、資本効率の良い経営がなされています。
- 安定的な賃貸事業: 法人需要の取り込みと家賃単価上昇により、主力賃貸事業が堅調な収益を上げています。
弱み
- 割高なバリュエーション: PER17.17倍、PBR6.25倍ともに業界平均を大きく上回り、割高感があります。
- 低い流動比率と過去の負の遺産: 流動比率0.66と短期的な支払い能力に課題があり、補修残という過去の不祥事由来のリスクが残存しています。
機会
- 単身世帯・法人住宅需要の継続: 都市部における単身世帯の増加や、企業の社宅需要は安定的な事業基盤を形成する機会となります。
- 新商品・サービスによる競争力強化: 新商品「ArLk」の開発やオーナー向けプラットフォーム「クラスエル」の強化は、市場での競争力を高め、新たな顧客層獲得に繋がる可能性があります。
脅威
- 信用倍率の高さと市場の売り圧力: 信用倍率8.95倍は将来的な株価の重しとなる可能性があります。
- 不動産市況と金利変動: 建築コスト高騰や土地価格の上昇、また金利上昇は、事業コストの増加や収益性の圧迫要因となります。
この銘柄が向いている投資家
- 高収益性と安定した賃貸事業を評価する投資家: 非常に高いROEと堅調な賃貸収益に注目し、安定した事業基盤を重視する投資家。
- 中長期的な株主還元強化に期待する投資家: 配当性向30%目標や自社株買い・消却といった株主還元策を評価し、今後さらなる還元強化を期待する投資家。
- 会社の再生と成長ストーリーに投資する投資家: 過去の不祥事を克服し、経営改革と事業再構築によって再成長を遂げようとしている企業を応援したいと考える投資家。
この銘柄を検討する際の注意点
- バリュエーションの妥当性: 現在のPERおよびPBRが業界平均を大幅に上回るため、市場が織り込んでいる成長期待と今後の実績を慎重に比較検討する必要があります。
- 補修残の進捗と財務面への影響: 残存する補修義務の進捗状況と、それに伴う潜在的なコスト負担が財務諸表に与える影響を引き続き監視する必要があります。
- 市場金利と不動産市況の動向: 今後の金利動向や地価、建設コストの変動が、賃貸収益性や開発事業の採算に与える影響を注視する必要があります。
今後ウォッチすべき指標
- 入居率・家賃単価の推移: 賃貸事業の根幹をなす指標であり、法人需要の継続性や「ArLk」のような新商品による効果を測る上で重要です。
- 補修残数の減少状況: 過去リスクの解消度合いを示す指標として、四半期ごとの報告をチェックすべきです。
- 配当性向の目標達成状況: 配当性向30%目標に向けた進捗は、株主還元へのコミットメントを測る上で重要です。
- 新商品「ArLk」の受注状況と市場受容性: 開発事業の成長ドライバーとなるため、新商品の市場での評価と業績への貢献度合いを注視します。
成長性: C (やや鈍化)
評価: 過去の売上高成長率は2-3%台で推移しており、大幅な成長は見られません。直近の四半期売上高成長率も2.7%と、0-5%の範囲に収まるため「やや鈍化」と評価します。
収益性: A (良好)
評価: ROE（実績）が24.61%、過去12か月では21.85%と非常に高く、S評価の基準である15%を大きく上回ります。一方、営業利益率（過去12か月）が7.77%とB評価の範囲であるため、総合的には「良好」であるA評価と判断します。
財務健全性: B (普通)
評価: 自己資本比率が37.5%と30-40%の範囲であり、Piotroski F-Scoreも6/9点（A: 良好）であるため、全体としては「普通」と評価されます。ただし、流動比率が0.66と低い点は短期的な支払い能力に課題があり、継続的な監視が必要です。
バリュエーション: D (割高)
評価: PER17.17倍は業界平均13.6倍の約126%にあたり、PBR6.25倍は業界平均1.6倍の約391%にあたります。PER・PBRともに業界平均を大幅に上回るため、130%以上の基準に該当し「割高」と評価します。
企業情報
| 銘柄コード | 8848 |
| 企業名 | レオパレス21 |
| URL | http://www.leopalace21.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 666円 |
| EPS（1株利益） | 38.79円 |
| 年間配当 | 1.50円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 0.0% | 19.1倍 | 742円 | 2.4% |
| 標準 | 0.0% | 16.6倍 | 645円 | -0.4% |
| 悲観 | 1.0% | 14.1倍 | 576円 | -2.6% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 666円
| 目標年率 | 理論株価 | 判定 |
|---|---|---|
| 15% | 325円 | △ 105%割高 |
| 10% | 405円 | △ 64%割高 |
| 5% | 511円 | △ 30%割高 |
【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い
競合他社
| 企業名 | コード | 現在値(円) | 時価総額(億円) | PER(倍) | PBR(倍) | ROE(%) | 配当利回り(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大和ハウス工業 | 1925 | 5,040 | 33,245 | 11.46 | 1.14 | 11.0 | 3.47 |
| 大東建託 | 1878 | 3,687 | 12,705 | 13.37 | 2.48 | 20.3 | 3.87 |
| 東建コーポレーション | 1766 | 12,900 | 1,737 | 11.74 | 1.22 | 11.0 | 2.79 |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.32)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
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