決算短信：トーセイ（8923）

2026年11月期 第１四半期決算短信〔ＩＦＲＳ〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社計画からの修正は無し。第1四半期実績は「概ね計画通り（会社見通しに対して上振れ感は限定的）」と会社が表明。売上・利益ともに市場想定を大きく下回るネガティブ情報は記載なし。
• 業績の方向性：増収増益（売上高 60,498百万円：前年同期比＋31.3%、営業利益 15,499百万円：前年同期比＋25.8%）。
• 注目すべき変化：不動産再生事業が大幅拡大（売上 40,846百万円、前年同期比＋92.8%、セグメント利益＋95.4%）で業績押上げ。逆に不動産開発事業は売上・利益ともに前年同期比で大幅減（売上 11,226百万円、-36.5%）。
• 今後の見通し：通期業績予想（売上 122,986百万円、営業利益 24,611百万円、親会社帰属当期利益 15,157百万円）に対する進捗は良好（売上進捗 49.2%、税引前利益進捗 67.6%）。会社は現時点で通期予想の修正を行っていない。
• 投資家への示唆：ポートフォリオ（売買型の「不動産再生／開発」と、安定収益の「賃貸／ファンド／管理／ホテル」の併存）の効果が出ている点、AUM（受託資産残高）が拡大（2.74兆円）している点が重要。金利・建築費・インバウンド等の外部リスクは継続的に監視が必要。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：トーセイ株式会社
  • 主要事業分野：不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業（不動産関連の開発・売買・賃貸・運用受託・管理・ホテル運営等）
  • 代表者名：代表取締役社長 山口 誠一郎
  • 上場取引所：東証・SGX
  • URL：https://www.toseicorp.co.jp
• 報告概要:
  • 提出日：2026年4月6日
  • 対象会計期間：2026年11月期 第1四半期（連結、2025年12月1日～2026年2月28日）
  • 決算説明会：無（補足資料は作成）
• セグメント（報告セグメント）：不動産再生事業／不動産開発事業／不動産賃貸事業／不動産ファンド・コンサルティング事業／不動産管理事業／ホテル事業
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数：97,367,600株
  • 期中平均株式数（四半期累計）：96,969,600株
  • 時価総額：–（資料に記載なし）
• 今後の予定:
  • 次回決算発表（通期予想は既公表、現時点で修正なし）
  • 株主総会／IRイベント等：定時株主総会は別途開催（資料に具体日程の追記なし）
  • （注）詳細スケジュールはIRページ参照

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（会社公表の通期予想との比較）
  • 売上高：第1Q実績 60,498百万円／通期予想 122,986百万円 → 達成率 49.2%（会社公表の数値）
  • 営業利益：第1Q実績 15,499百万円／通期予想 24,611百万円 → 達成率 約63.0%
  • 税引前利益：第1Q実績 14,879百万円／通期予想 22,000百万円 → 達成率 67.6%（会社公表）
  • 親会社帰属当期利益：第1Q実績 10,181百万円／通期予想 15,157百万円 → 達成率 約67.2%
• サプライズの要因：
  • 主因は不動産再生事業の販売好調（オフィス、賃貸マンション等の売却増加）と、不動産ファンド・コンサルティングの受託拡大（AUM増加）による収益貢献。
  • 不動産開発事業の減速は販売戸数/物件構成の違い等が影響。
• 通期への影響：
  • 会社は「概ね計画通り」とし通期予想の修正は無し。第1四半期の進捗率は通期予想に対して高い水準のため、現時点では通期予想の達成可能性は高いと会社見解。

財務指標（要点）

• 財務諸表（主要数値、単位：百万円）
  • 売上高（第1Q）：60,498（前年比＋31.3%）
  • 営業利益：15,499（前年比＋25.8%）
  • 税引前四半期利益：14,879（前年比＋25.8%）
  • 親会社所有者に帰属する四半期利益：10,181（前年比＋24.5%）
  • 基本的1株当たり四半期利益（EPS）：104.99円（前年同期 84.36円）
  • 総資産：300,371（前期末 307,427、減少）
  • 資本合計：108,312（前期末 102,836、増加）
  • 親会社所有者帰属持分比率：36.0%（前期末 33.4%）→ 36.0%（安定性の目安：40%程度が望ましいが改善）
• 収益性指標
  • 営業利益率：15,499 / 60,498 = 25.6%
  • ROE（参考値）
  • 四半期ベース（単純）：親会社帰属四半期利益 10,181 / 持分 108,277 = 9.41%
  • 年率換算（四半期利益×4 ÷ 持分）：約37.6%（年率換算；参考値）
  • 目安：ROE 8%以上良好、10%以上優良 → 年率換算では高水準だが四半期の一時的要素に注意
  • ROA（参考値）
  • 四半期ベース：10,185 / 300,371 = 3.39%
  • 年率換算：約13.6%
  • 目安：ROA 5%以上で良好（年率換算では良好水準）
• 進捗率分析（通期予想に対する第1四半期進捗）
  • 売上高進捗：49.2%（高め）
  • 営業利益進捗：約63.0%（高め）
  • 税引前進捗：67.6%（高め）
  • 純利益進捗：約67.2%（高め）
  • 備考：不動産業は案件の売却タイミングによる季節変動が大きく、単純比較は注意
• キャッシュフロー（第1Q）
  • 営業CF：19,920百万円（前年同期比＋25.3%）
  • 投資CF：＋3,085百万円（前年同期は▲1,062百万円）
  • 財務CF：▲16,390百万円（返済超過等）
  • フリーCF（営業CF－投資CF）：約16,835百万円（プラス）
  • 営業CF／純利益比率：19,920 / 10,185 = 1.95（目安1.0以上で健全）
  • 現金同等物残高：46,224百万円（前期末比＋6,620百万円）
• 四半期推移（QoQ）
  • QoQの詳細は資料に四半期比較が限定的。第1Qの進捗が高く、季節性・案件実行タイミングの影響が大きい点に留意。
• 財務安全性
  • 自己資本比率：36.0%（目安40%以上で安定 → やや低めだが前期から改善）
  • 有利子負債（期末）：合計 約171,796百万円（流動 20,025、非流動 151,770）→ 有利子負債／自己資本 ≒ 1.59倍（負債比率としてはやや高め）
  • 流動比率（目安）：流動資産 213,018 / 流動負債 33,496 ≒ 6.36（高いが棚卸資産構成の影響大）
• 効率性
  • 売上高営業利益率は25.6%と高水準（不動産売買の高利益率が寄与）
• セグメント別（第1Q実績、百万円／前年同期比）
  • 不動産再生事業：売上 40,846（＋92.8%）、セグメント利益 9,126（＋95.4%）
  • 不動産開発事業：売上 11,226（▲36.5%）、セグメント利益 3,372（▲38.6%）
  • 不動産賃貸事業：売上 2,377（＋12.2%）、セグメント利益 1,426（＋22.1%）
  • 不動産ファンド・コンサル：売上 2,532（＋51.1%）、セグメント利益 1,821（＋82.6%）
  • 不動産管理事業：売上 1,781（＋2.7%）、セグメント利益 212（▲32.5%）
  • ホテル事業：売上 1,734（＋3.1%）、セグメント利益 518（▲20.0%）
  • AUM（受託資産残高）：2,740,177百万円（前期末比 +77,400百万円＝774億円増）
• 財務の解説：
  • 売買（再生）事業の販売が集中したことで売上・利益率を押し上げた一方、在庫（棚卸資産）は期末で減少（170,358→159,524百万円）し現金増と併せてバランス改善。借入金の返済も進められているため、財務は改善傾向だが有利子負債は依然大きい点に注意。

特別損益・一時的要因

• 特別利益・特別損失：該当なし（資料に特別項目の表示無し）
• 一時的要因の影響：四半期の増益は主に営業上の販売増（再生事業）によるもので、該当の販売は個別案件の実行タイミングに依存するため継続性に注意。

配当

• 配当実績と予想：
  • 2026年11月期（予想）：中間 0.00円、期末 55.00円、年間合計 55.00円（注：2025年12月1日付で株式分割（1→2株）実施。予想は分割後数値）
  • 前期（2025年11月期）：年間合計 100.00円（分割前の実額）
• 配当性向（参考）：通期会社予想（親会社帰属当期利益 15,157百万円）に対する配当総額（推定）→ 配当性向 約35%（概算）
• 自社株買い／特別配当：該当無し
• 株主還元方針：目立った変更は無し（公表配当予想に修正は無し）

設備投資・研究開発

• 設備投資・減価償却：
  • 固定資産取得による支出（投資CFより）：有形固定資産取得 125,592千円（約126百万円）等
  • 減価償却費：350,339千円（約350百万円）
• 研究開発費：該当なし／明記なし（–）

受注・在庫状況（該当業種として）

• 棚卸資産（期末）：159,524百万円（前期末 170,358百万円、▲6.4%）
• 在庫の質：棚卸資産は主に販売用不動産（開発・再生案件）と想定され、販売実績に応じて減少
• 受注（明細）：該当データなし（–）

セグメント別情報（補足）

• 主要メッセージ：
  • 不動産再生事業の販売強化が業績を牽引。
  • 不動産開発事業は前年同期比で減収。木造賃貸アパート等の販売は行っているが全体は未達要因あり。
  • ファンド事業は受託AUMの増加を背景に収益性向上。
• 地域別売上：資料に明確な地域別内訳はなし（–）

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：資料ではポートフォリオ経営（売買事業と安定事業の両立）を継続方針。AUM拡大や在庫回転で中期目標に整合。
• KPI：AUMの増加、保有物件の稼働率向上等が進捗指標として機能している旨の記載。

競合状況や市場動向

• 市場動向：国内不動産投資は堅調（2025年通年で過去最高の投資額）。オフィス賃料上昇、賃貸マンション需要増、物流・ホテル市場の地域差等が記載。建築費は高止まりでデベロッパーの供給抑制が発生。
• 競合比較：資料では競合他社との定量比較は無し（–）。ただしAUM 2.74兆円は運用受託規模として注目点。

今後の見通し

• 業績予想：通期予想に修正なし（売上 122,986百万円、営業利益 24,611百万円、親会社帰属当期利益 15,157百万円、基本的1株当たり当期利益 156.31円）
• 予想前提：資料中の詳細前提は添付資料参照（為替・金利等の前提に関する注意喚起あり）。一部外的リスク（為替・原材料・金利・地政学リスク・インバウンド動向等）を注視する旨。
• リスク要因：金利上昇、建築費高止まり、海外（米国・中国）や地政学リスク、インバウンドの変動等が業績に影響を与える可能性。

重要な注記

• 会計方針の変更：無し
• 連結範囲の変更：無し
• 四半期財務諸表の監査レビュー：無し（添付財務諸表に対する監査法人レビューは無）
• 重要な後発事象：無し

（注記）

• 本資料は会社提出の決算短信を基に要約しています。与信・投資判断を目的とした助言は行っておらず、数値は原資料の表示単位（主に百万円）に従って記載しています。資料に明記のない項目は「–」としています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.1.22)」によって自動生成されました。

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