決算短信：東急不動産ホールディングス（3289）

2026年３月期 決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社公表の通期予想（11月7日公表）に対し、売上高は未達（対予想 △540 億円）がある一方で、営業利益・経常利益・当期純利益は上振れ（営業利益＋69 億円、経常利益＋88 億円、親会社株主に帰属する当期純利益＋67 億円）— 売上では想定下振れだが利益面では上振れの着地。
• 業績の方向性：増収増益（売上高 1,246,048 百万円、対前期 +8.3%／営業利益 166,882 百万円、対前期 +18.6%／親会社株主に帰属する当期純利益 96,697 百万円、対前期 +24.7%）。
• 注目すべき変化：5 期連続の増収増益で、売上・営業利益・経常利益・当期純利益はいずれも過去最高を更新。特に戦略投資事業と不動産流通事業の営業利益伸長が大きい。
• 今後の見通し：2027年3月期は増収増益を計画（売上高1兆4,000億円、営業利益1,900億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,000億円）。事業環境の不透明さ（国際情勢、金利上昇・インフレ）を注記しつつ、投資家向け売却、仲介、分譲マンションの好調継続を前提としている。
• 投資家への示唆：利益面の改善（営業利益増、ROE改善）が強く、配当方針（配当性向35%以上、累進配当）を明確化。売上の一部（特に都市開発の一部）が予想を下回った点は構成要因の確認が必要。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：東急不動産ホールディングス株式会社
  • 主要事業分野（概要）：都市開発（オフィス・商業施設・住宅分譲等）、戦略投資（再生可能エネルギー、物流等）、管理運営（マンション・ビル管理、ホテル等）、不動産流通（売買仲介・賃貸管理等）
  • 代表者名：星野 浩明（代表取締役社長）
• 報告概要:
  • 提出日：2026年5月11日
  • 対象会計期間：2025年4月1日～2026年3月31日（通期）
  • 決算説明会：有（機関投資家・アナリスト向け、2026年5月15日予定）
• セグメント:
  • 都市開発事業：オフィス/商業施設、住宅分譲等
  • 戦略投資事業：再生可能エネルギー、物流、投資運用、海外開発等
  • 管理運営事業：マンション・ビル管理、ホテル、レジャー、ヘルスケア等
  • 不動産流通事業：売買仲介、不動産販売、賃貸住宅サービス等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：719,830,974 株
  • 期中平均株式数：713,911,038 株
  • 自己株式数（期末）：7,096,777 株
  • 時価総額：–（短信に明示なし）
• 今後の予定:
  • 定時株主総会：2026年6月25日
  • 配当支払開始：2026年6月26日
  • 有価証券報告書提出予定日：2026年6月24日

決算サプライズ分析

• 予想vs実績（会社予想＝2025年11月7日公表値。単位：億円）
  • 売上高：実績 12,460 億円 ← 予想 13,000 億円（達成率 95.8%）、差分 △540 億円（対予想） → 下振れ
  • 営業利益：実績 1,669 億円 ← 予想 1,600 億円（達成率 104.3%）、差分 ＋69 億円 → 上振れ
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：実績 967 億円 ← 予想 900 億円（達成率 107.4%）、差分 ＋67 億円 → 上振れ
• サプライズの要因（短信本文記載の理由）
  • 売上未達：都市開発の一部（オフィス・商業施設の「その他」における投資家向け売却等の減少、住宅分譲の計上戸数の減少等）により売上が予想を下回った。
  • 利益上振れ：仲介事業の好調や投資家向け売却の利益改善、オフィス稼働改善による賃料収入改善等により営業利益・純利益は上振れ。
• 通期への影響：会社は通期見通しを修正せず、2027年3月期で増収増益を計画。なお本決算では通期予想に対し利益面で上振れしているため、配当は増額（期末増配）。
• 対会社予想差分（売上・営業利益・純利益の対予想差分、短信に明示のため記載）
  • 売上高：△540 億円（対予想比率 △4.2%）
  • 営業利益：＋69 億円（対予想比率 ＋4.3%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：＋67 億円（対予想比率 ＋7.4%）

財務指標

• 財務諸表要点（連結、金額は百万円）
  • 売上高：1,246,048 百万円（対前期 +8.3%）
  • 営業利益：166,882 百万円（対前期 +18.6%）
  • 経常利益：147,803 百万円（対前期 +14.4%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：96,697 百万円（対前期 +24.7%）
  • 1株当たり当期純利益（EPS）：135.45 円（前期 108.69 円）
  • 総資産：3,419,052 百万円
  • 純資産：916,600 百万円
  • 自己資本比率：26.3%（前期 25.3%） — 目安：40%（安定水準）に対してやや低いが改善
  • 自己資本（注）：898,082 百万円（短信注記）
• 収益性指標
  • ROE：11.2%（目安：8%以上で良好、10%以上で優良） → 11.2%（改善）
  • ROA：5.0%（目安：5%以上で良好） → 5.0%
  • 営業利益率：13.4%（売上高営業利益率、前期 12.2%）
• キャッシュフロー（連結、百万円）
  • 営業活動によるCF：129,480 百万円（前期 47,426 百万円、対前期比 ＋173.0%）
  • 投資活動によるCF：△164,465 百万円（前期 △139,980 百万円、対前期比 ▲17.5%）
  • 財務活動によるCF：55,843 百万円（前期 1,468 百万円、対前期比 ＋3,703.0%）
  • フリーCF（営業CF − 投資CF）：129,480 − 164,465 = △34,985 百万円
  • 営業CF／純利益比率：129,480 / 96,697 = 約1.34（目安：1.0以上で健全 → 今回は健全）
  • 現金及び現金同等物期末残高：180,546 百万円（前期 157,468 百万円）
• 財務安全性
  • 有利子負債（期末）：18,269 億円（1兆8,269億円、短信は億円表記あり）
  • D/E レシオ：2.0 倍（前期 2.1倍、修正D/E 1.8倍）
  • EBITDA 倍率：7.6倍（前期 8.9倍）
• 効率性
  • 総資産回転率（売上高 / 総資産期首期末平均）：1,246,048 / 3,336,887 ≒ 0.37 回（改善の余地あり）
• セグメント別（主な数値は短信の記載に基づく、単位：億円）
  • 都市開発：売上高 3,999 億円（対前期 +14.6%）、営業利益 752 億円（対前期 +6.6%）
  • 戦略投資：売上高 1,466 億円（対前期 +32.3%）、営業利益 132 億円（対前期 +156.9%）
  • 管理運営：売上高 3,644 億円（対前期 ▲0.4%）、営業利益 272 億円（対前期 +8.6%）
  • 不動産流通：売上高 3,647 億円（対前期 +5.6%）、営業利益 644 億円（対前期 +26.7%）
  • セグメント別では、戦略投資・不動産流通が利益成長を牽引
• 財務の解説（短信記載の背景）
  • 総資産は販売用不動産への投資等で増加、純資産は利益剰余金の増加で増加。ROEは改善（9.9%→11.2%）。

特別損益・一時的要因

• 特別利益（当連結会計年度）：合計 9,781 百万円（関係会社株式売却益 9,489 百万円 等）
• 特別損失（当連結会計年度）：合計 10,451 百万円（減損損失 5,666 百万円、事業整理損失引当金繰入 3,365 百万円、災害損失 1,303 百万円 等）
• 一時的要因の影響：特別損益は純利益に影響するが、営業利益ベースでは増益。減損は賃貸等不動産の評価や売却計画によるもの。
• 継続性の判断：関係会社株式売却益は一時的要因、減損や事業整理は今期特有の処理であり継続性は限定的と見る（短信記載の通り）。

配当

• 配当実績と予想：
  • 2026年3月期：中間配当 22.00 円、期末配当 26.00 円、年間合計 48.00 円、配当性向（連結） 35.4%
  • 2027年3月期（予想）：中間 25.00 円、期末 25.00 円、年間合計 50.00 円、配当性向（連結） 35.7%
• 特別配当の有無：無し
• 株主還元方針：中期経営計画2030にて、2028年3月期まで配当性向35%以上、累進配当を継続（短信明記）。

設備投資・研究開発

• 設備投資（投資活動の主要項目、短信記載）
  • 固定資産の取得による支出：102,014 百万円（当期、連結キャッシュ・フロー計算書）
  • 有形固定資産及び無形固定資産の増加額（セグメント合計）：123,209 百万円（短信内セグメント注記）
  • 主な投資内容：不動産取得・新規開業、再生可能エネルギー設備等
  • 減価償却費：68,595 百万円
• 研究開発：

受注・在庫状況（該当）

• 受注状況（住宅関連）
  • 分譲マンション（計上戸数）：当期 899 戸（前期 1,006 戸、計上戸数▲107戸）
  • 契約戸数：当期 1,584 戸（前期 1,121 戸、+463戸）
  • 次期売上予想に対する契約済み割合：76%（前期差 ±0P、短信明記）
• 在庫状況
  • 期末完成在庫戸数（分譲マンション）：249 戸（前期 185 戸、+65戸）
  • 販売用不動産：615,453 百万円（貸借対照表 流動資産内）
  • 仕掛販売用不動産：466,932 百万円

セグメント別情報

• セグメント別概況（短信の記載要約）
  • 都市開発：売上 3,999 億円（+14.6%）、営業利益 752 億円（+6.6%）。賃貸オフィスは渋谷圏中心に稼働改善（空室率 0.7%）、住宅は投資家向け売却増加等で増収増益だが一部「オフィス・商業施設のその他」で減少。
  • 戦略投資：売上 1,466 億円（+32.3%）、営業利益 132 億円（+156.9%）。再生可能エネルギー・インダストリー（物流）での投資家向け売却増加等が寄与。稼働済定格容量（持分換算前）2,077 MW。
  • 管理運営：売上 3,644 億円（▲0.4%）、営業利益 272 億円（+8.6%）。管理（定額収入、改修工事増）やホテル好調で増益、ウェルネス等は構成変化により減収。
  • 不動産流通：売上 3,647 億円（+5.6%）、営業利益 644 億円（+26.7%）。売買仲介の取扱高増や不動産販売の計上増で増収増益。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画2030：当期を初年度として掲げ、株主還元（配当性向35%以上、累進配当）を明示。業績成長と株主還元の整合性を重視。
• KPI達成状況：例として分譲マンションの次期契約済比 76%（短信で開示）等は中期計画の進捗指標の一つとして位置付け可能。

競合状況や市場動向

• 市場動向（短信に明示のポイント）
  • 不動産売買・仲介市場は堅調、都市部の分譲マンション需要は底堅い。
  • 一方、国際情勢の不安定化、国内金利上昇やインフレ進行はリスク要因として明記。

テーマ・カタリスト（短信本文に明示された項目のみ）

• 短期的成長分野（短信明示）
  • 仲介事業（売買仲介）の取扱高増加、賃貸住宅サービス管理戸数増加
  • 再生可能エネルギー事業の稼働施設増加（稼働済定格容量 2,077 MW、今後全施設稼働で 2,693 MW 規模）
• 中長期的成長分野（短信明示）
  • 中期経営計画2030 に基づく利益成長と株主還元強化
  • 戦略投資の拡大（インダストリー、インフラ等）
• リスク要因（短信明記のみ）
  • 国際情勢の不安定化、国内金利上昇、インフレ進行
  • 売却や開発計画の進捗に依存する収益の変動

注視ポイント（次四半期に向けた論点、短信記載変数に基づく）

• 通期予想に対する進捗率と達成可能性（短信数値より）
  • 2027年3月期計画（会社公表）：売上高 1,400,000 百万円、営業利益 190,000 百万円、当期純利益 100,000 百万円
  • 直近（2026年実績）からの増加余地：売上差 153,952 百万円、営業利益差 23,118 百万円 → 市況継続の可否と投資・売却計画の実行が鍵
• 主要KPIの前期同期比トレンド（短信記載）
  • 分譲マンション：契約戸数大幅増（前期 1,121 戸 → 当期 1,584 戸、+463戸）→ 次期売上への繋がり（契約済率 76%）は注目ポイント
  • 賃貸オフィス空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）：0.7%（低水準）→ 賃料収入安定は継続課題
• ガイダンス前提条件の妥当性（短信明示の前提）
  • 会社は投資家向け売却、仲介事業、分譲マンションの好調を前提に計画。外部要因（為替・金利・インフレ）の不確実性が高いため前提の敏感度は高い。
• その他：減損損失計上（5,666 百万円）や一時的な売却益の寄与を踏まえ、本業の安定的な収益基盤の強さを確認する必要あり。

今後の見通し

• 業績予想（会社公表）
  • 2027年3月期（予想、連結）：売上高 1,400,000 百万円（対当期 +12.4%）、営業利益 190,000 百万円（対当期 +13.9%）、経常利益 161,000 百万円（対当期 +8.9%）、親会社株主に帰属する当期純利益 100,000 百万円（対当期 +3.4%）、EPS 140.02 円（短信記載）
  • 予想修正の有無：当期決算での通期修正は行っていない（2026年通期は実績で着地）。次期は新規計画。
• 予想の信頼性：短信は前提（市況の継続、売却・仲介等）を明示しており、外部環境の変化に敏感との注記あり。過去の達成傾向は増益傾向だが、資産売却等の一時要因に左右される面もある。
• リスク要因（短信明記）
  • 国際情勢、国内金利上昇、インフレ、開発案件や売却計画の進捗不確実性など。

重要な注記

• 会計方針：当期における会計方針の変更・見積り変更はなし（短信明記）。ただし「企業結合に係る暫定的な会計処理の確定」があり、前期数値に反映済みとの注記あり。
• その他：決算短信は監査対象外（公認会計士等の監査の対象外）である旨の注記あり。

（注記）

• 不明な項目は — と表記しました。
• 本要約は提供された決算短信（2026年3月期）本文に明記された情報に基づき作成しています。投資助言は行っておりません。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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